Şehirleşme ve kentsel dönüşümün önemli araçlarından biri olan Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), imar planlarının uygulanmasında kritik bir rol oynamaktadır. Belediyeler ve valilikler tarafından uygulanan bu kesinti, kamusal alanların oluşturulmasını sağlar. Bu yazıda DOP'un yasal dayanağı, uygulama şartları, kesinti oranları ve hukuki itiraz yolları hakkında detaylı bilgiler bulacaksınız.

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Tanımı ve Yasal Dayanağı

DOP Nedir?

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), şehirleşme ve kentsel gelişimin sağlıklı bir şekilde yürütülebilmesi için Türk imar hukukunda önemli bir yere sahip olan yasal bir uygulamadır. Özünde DOP, belediyeler ve valilikler tarafından imar planlarının hayata geçirilmesi sürecinde, arsa ve arazi sahiplerinden kamusal alanların oluşturulması amacıyla bedelsiz olarak alınan payı ifade eder.

DOP, kentsel alanların düzenli gelişimini sağlamak, kamusal hizmetler için gerekli alanları oluşturmak ve imar planlarının uygulanabilirliğini artırmak amacıyla tasarlanmış bir araçtır. Bu uygulama sayesinde, özel mülkiyete tabi taşınmazlardan belirli bir oranda kesinti yapılarak, park, yeşil alan, okul, ibadet yeri, otopark gibi toplumun ortak kullanımına sunulacak alanlar oluşturulur.

Düzenleme Ortaklık Payı, imar düzenlemesi yapılan bölgedeki taşınmazların değerinde meydana gelen artışın karşılığı olarak düşünülebilir. İmar planı uygulaması sonucunda, düzensiz ve altyapısız araziler, düzenli ve altyapılı parsellere dönüştürülerek değer kazanır. Bu değer artışının bir kısmı, kamusal alanların oluşturulması için DOP kesintisi yoluyla kamuya aktarılır.

DOP uygulaması, belediyeler ve valiliklere, arsa ve arazi sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, taşınmazları üzerinde düzenleme yapma yetkisi verir. Bu düzenleme sonucunda, taşınmaz sahipleri orijinal arazilerinin belirli bir yüzdesini kaybetmekle birlikte, kalan kısım daha düzenli ve değerli hale gelir.

Yasal Çerçeve ve Tarihsel Gelişim

Düzenleme Ortaklık Payı uygulamasının temel yasal dayanağını 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi oluşturmaktadır. Bu madde, belediyelere ve valiliklere, imar sınırları içindeki binalı veya binasız arsa ve arazileri, maliklerinin veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın birleştirme, yeniden parselasyon yapma ve dağıtma yetkisi vermektedir.

İmar Kanunu'nun 18. maddesi şu hükmü içermektedir:

"İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakati aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir."

DOP uygulamasının tarihsel gelişimine bakıldığında, ilk olarak 1985 yılında yürürlüğe giren 3194 Sayılı İmar Kanunu ile düzenlendiği görülmektedir. Başlangıçta DOP kesinti oranı %35 olarak belirlenmişti. Zaman içinde kentleşmenin artması ve kamusal alan ihtiyacının yükselmesiyle bu oran kademeli olarak artırılmıştır.

2019 yılında yapılan önemli bir değişiklikle, 7181 sayılı Kanun'un 9. maddesi ile 04.07.2019 tarihinde DOP kesinti oranı %40'tan %45'e çıkarılmıştır. Bu artış, artan nüfus ve kentleşme baskısı karşısında daha fazla kamusal alan oluşturma ihtiyacından kaynaklanmaktadır.

DOP uygulamasının detayları, Arazi ve Arsa Düzenlemesi Hakkında Yönetmelik ile düzenlenmektedir. Bu yönetmelik, DOP kesintisinin nasıl hesaplanacağı, hangi amaçlarla kullanılabileceği, uygulama esasları ve itiraz yolları gibi konularda ayrıntılı düzenlemeler içermektedir.

Yönetmelik uyarınca, DOP kesintisi yoluyla elde edilen alanlar sadece şu amaçlar için kullanılabilir:

• Yol, meydan, bulvar, cadde, sokak gibi ulaşım alanları
• Park, çocuk bahçesi, yeşil alanlar
• İbadet yerleri
• Karakol alanları
• Milli Eğitim Bakanlığı'na bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları
• Otoparklar
• Pazar yerleri (Danıştay kararlarıyla kabul edilmiştir)

DOP uygulamasında dikkat edilmesi gereken önemli bir husus, bir parselden birden fazla DOP kesintisi yapılamayacağıdır. Ancak, daha önce yapılan kesinti oranı %45'in altında ise, bu orana tamamlanacak şekilde ilave kesinti yapılabilir. Bu kural, taşınmaz sahiplerinin haklarının korunması açısından önem taşımaktadır.

Yasal çerçeve, DOP uygulamasının adil ve eşit bir şekilde yapılmasını sağlamak amacıyla, tüm parsellerden eşit oranda kesinti yapılmasını öngörmektedir. Farklı oranlarda kesinti yapılması, hukuka aykırılık teşkil eder ve idari yargıda iptal sebebi olabilir.

DOP Kesintisinin Amaçları ve Kullanım Alanları

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), kentsel gelişimin planlı ve düzenli bir şekilde ilerlemesini sağlayan önemli bir araçtır. Bu kesintinin temel amacı, şehirleşme sürecinde ortaya çıkan kamusal alan ihtiyacını, arsa sahiplerinden bedelsiz olarak alınan paylarla karşılamaktır. DOP kesintisi sayesinde belediyeler ve valilikler, imar planlarında öngörülen kamusal alanları oluşturabilmekte ve böylece yaşanabilir kentler inşa edilebilmektedir.

DOP kesintisinin en önemli özelliklerinden biri, kesilen payın sadece kamusal amaçlarla kullanılabilmesi ve bu alanların özel mülkiyete konu edilememesidir. Bu durum, DOP kesintisinin kamu yararı amacıyla yapıldığını ve toplumsal ihtiyaçların karşılanmasına yönelik olduğunu göstermektedir.

DOP Kesintisinin Kullanılabileceği Kamusal Alanlar

3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi, DOP kesintisinin hangi kamusal alanlar için kullanılabileceğini açıkça belirtmiştir. Buna göre DOP kesintisi ile elde edilen alanlar şu amaçlar için kullanılabilir:

• Yol, meydan ve bulvarlar
• Parklar ve yeşil alanlar
• Otoparklar
• Çocuk bahçeleri ve oyun alanları
• İbadet yerleri
• Karakollar
• Milli Eğitim Bakanlığı'na bağlı eğitim kurumları

Ancak DOP kesintisinin kullanım alanları konusunda zaman zaman tartışmalar yaşanmakta ve bu konuda yargı kararları belirleyici olmaktadır. Danıştay'ın çeşitli kararları, DOP kesintisinin kullanım alanlarına açıklık getirmektedir.

Danıştay 6. Dairesi'nin 16.11.1995 tarihli ve 95/1737 E., 95/4591 K. sayılı kararı, pazar yeri, toplu taşım yeri ve semt spor alanının umumi hizmet alanına girdiğini ve DOP kesintisinden karşılanabileceğini hükme bağlamıştır. Bu karar, DOP kesintisinin kullanım alanlarının geniş yorumlanabileceğini göstermektedir.

Benzer şekilde, Danıştay 6. Dairesi'nin 05.12.2001 tarihli ve 2001/5490 E., 2001/6098 K. sayılı kararında da pazar yerinin DOP kapsamında değerlendirilmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu kararlar, toplumun ortak kullanımına hizmet eden alanların DOP kesintisi ile karşılanabileceğini ortaya koymaktadır.

Öte yandan, DOP kesintisinin kullanılamayacağı alanlar da bulunmaktadır. Danıştay 6. Dairesi'nin 10.10.2003 tarihli ve 2003/5021 E., 2003/4766 K. sayılı kararı, hastane gibi kamusal amaçlı kullanımı devam eden ve değer artışı olmayan taşınmazlardan DOP kesintisi yapılamayacağını hükme bağlamıştır. Bu karar, DOP kesintisinin ancak değer artışı olan taşınmazlardan yapılabileceğini göstermektedir.

DOP kesintisinin amacına uygun kullanılması, hukuki açıdan büyük önem taşımaktadır. Belediyeler ve valilikler, DOP kesintisi ile elde ettikleri alanları, kanunda belirtilen amaçlar dışında kullanamaz ve bu alanları satamaz veya başka bir amaçla tahsis edemezler. Aksi takdirde, bu işlemler hukuka aykırı olacak ve iptal edilebilecektir.

DOP kesintisinin kullanım alanları belirlenirken, bölgenin ihtiyaçları ve imar planının gereklilikleri göz önünde bulundurulmalıdır. Örneğin, nüfus yoğunluğu yüksek bir bölgede park ve yeşil alan ihtiyacı daha fazla olabilirken, eğitim çağındaki nüfusun yoğun olduğu bir bölgede okul alanlarına daha fazla ihtiyaç duyulabilir.

Belediyeler ve valilikler, DOP kesintisi ile elde ettikleri alanları planlarken, bölgenin demografik yapısını, sosyal ve kültürel ihtiyaçlarını dikkate almalı ve bu alanları en verimli şekilde kullanmalıdır. Bu sayede, kentsel yaşam kalitesi artırılabilir ve daha yaşanabilir şehirler oluşturulabilir.

DOP kesintisinin amacına uygun kullanılması, aynı zamanda arsa sahiplerinin de haklarının korunması açısından önemlidir. Arsa sahipleri, taşınmazlarından bedelsiz olarak kesilen payların, toplumun ortak yararına kullanıldığını bilmek isterler. Bu nedenle, belediyeler ve valilikler, DOP kesintisi ile elde ettikleri alanların kullanımı konusunda şeffaf olmalı ve hesap verebilir bir anlayışla hareket etmelidir.

Sonuç olarak, DOP kesintisi, kentsel gelişimin planlı ve düzenli bir şekilde ilerlemesini sağlayan, kamusal alanların oluşturulmasına imkan veren önemli bir araçtır. Bu kesintinin amacına uygun kullanılması, hem kentsel yaşam kalitesinin artırılması hem de arsa sahiplerinin haklarının korunması açısından büyük önem taşımaktadır.

DOP Hesaplama ve Uygulama Esasları

İmar düzenlemelerinde Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi, belediyelerin ve valiliklerin kentsel gelişim için kullandığı önemli bir araçtır. Bu kesintinin nasıl hesaplandığı ve hangi şartlar altında uygulandığı, hem mülk sahipleri hem de idareler açısından büyük önem taşımaktadır. Bu bölümde, DOP hesaplama formülünü ve uygulama esaslarını detaylı olarak inceleyeceğiz.

Hesaplama Formülü

Düzenleme Ortaklık Payı hesaplaması, matematiksel bir formül ile yapılmaktadır. Bu formül:

DOPO = (K-D)/K

Bu formülde:

• K (Katılım Kütlesi): Düzenleme bölgesindeki toplam alanı ifade eder.
• D (Dağıtım Kütlesi): İmar parsellerine ayrılan alanı ifade eder.
• DOPO: Düzenleme Ortaklık Payı Oranını ifade eder.

Örneğin, 200.000 m² büyüklüğünde bir düzenleme bölgesinde (katılım kütlesi) imar parsellerine ayrılan alan (dağıtım kütlesi) 160.000 m² ise, DOP oranı şu şekilde hesaplanır:

DOPO = (200.000 - 160.000) / 200.000 = 40.000 / 200.000 = 0,20 (yani %20)

Bu hesaplama sonucunda, düzenleme bölgesindeki her parselden %20 oranında DOP kesintisi yapılacaktır. Ancak unutulmamalıdır ki, İmar Kanunu'nun 18. maddesi uyarınca bu oran maksimum %45 olabilir. Yani hesaplanan oran %45'i geçerse, kesinti oranı %45 olarak uygulanır.

DOP hesaplamasında dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta, düzenleme bölgesindeki tüm parsellere eşit oranda uygulanması gerekliliğidir. Danıştay 6. Dairesi'nin 20.11.1990 tarihli E.1989/614, K.1990/2207 sayılı kararında belirtildiği üzere, bütün parsellerden eşit oranda DOP kesintisi yapılmalıdır. Farklı parsellere farklı oranlarda kesinti uygulanması, eşitlik ilkesine aykırılık teşkil eder ve hukuki açıdan iptal sebebidir.

Uygulama Şartları

DOP kesintisinin uygulanabilmesi için belirli şartların sağlanması gerekmektedir. Bu şartlar hem yasal mevzuat hem de yargı kararlarıyla şekillenmiştir:

1. İmar Planının Varlığı: DOP kesintisi yapılabilmesi için öncelikle bölgede onaylanmış bir imar planının bulunması şarttır.

2. Değer Artışı: DOP kesintisi, ancak düzenleme sonucunda taşınmazda bir değer artışı meydana geliyorsa uygulanabilir. Değer artışı olmayan taşınmazlardan DOP kesintisi yapılamaz.

3. Tek Seferlik Uygulama: Danıştay 6. Dairesi'nin 08.12.1993 tarihli E.1993/174, K.1993/5180 sayılı kararında açıkça belirtildiği gibi, bir parselden ikinci kez DOP kesintisi yapılamaz. Ancak istisnai olarak, ilk uygulamadaki kesinti oranı %45'in altında kalmışsa, bu oranı tamamlamak kaydıyla ek kesinti yapılabilir.

4. Önceki Terkler: Danıştay 6. Dairesi'nin 16.06.2004 tarihli E.2003/493, K.2004/385 sayılı kararı uyarınca, daha önce yola terki bulunan parsellerde yapılan kesintiler DOP'tan mahsup edilmelidir. Yani bir parsel daha önce yol için terk edilmişse, bu terk miktarı DOP hesaplamasında dikkate alınmalıdır.

5. Kamusal Amaç: DOP kesintisi ile elde edilen alanlar sadece kamusal amaçlar için kullanılabilir. Bu alanlar üzerinde özel mülkiyet tesis edilemez ve belediye adına parsel oluşturulamaz.

6. Tapulu Mülkiyet: DOP kesintisi ancak tapulu mülkler için söz konusu olabilir. Tapusuz araziler veya kamu mülkiyetindeki alanlar için DOP kesintisi yapılamaz.

7. Koruma Alanları: Mutlak koruma alanı olarak belirlenen bölgelerde DOP kesintisi uygulanamaz.

DOP uygulamasında, belediyeler ve valilikler tarafından yapılan işlemlerin şeffaf ve hesap verilebilir olması büyük önem taşır. Hesaplama ve uygulama aşamalarında yapılacak hatalar, idari yargıda iptal davalarına konu olabilir ve uzun süren hukuki süreçlere yol açabilir.

Ayrıca, DOP kesintisi uygulanırken, düzenleme bölgesindeki tüm parsellerin özelliklerinin dikkate alınması, adaletli bir dağıtım yapılması ve kamusal ihtiyaçların doğru tespit edilmesi gerekmektedir. Bu sayede hem kentsel gelişim sağlanır hem de mülkiyet hakları korunmuş olur.

DOP Kesintisine İtiraz ve Hukuki Yollar

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisi, her ne kadar yasal bir uygulama olsa da, bazı durumlarda hukuka aykırı şekilde uygulanabilmektedir. Mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliğinde olan bu işlemlere karşı hak sahiplerinin başvurabileceği hukuki yollar bulunmaktadır. Bu bölümde, DOP kesintisine karşı yapılabilecek itirazlar ve izlenecek hukuki süreçler detaylı olarak ele alınacaktır.

İptal Davası

DOP kesintisine karşı en etkili hukuki yol, idari yargıda açılacak iptal davasıdır. Bu dava, idari bir işlem olan DOP kesintisinin hukuka aykırılığının tespiti ve iptalini amaçlar.

Dava Açma Süresi: DOP kesintisi işlemine karşı dava açma süresi, işlemin tebliğ tarihinden itibaren 60 gündür. Bu süre hak düşürücü nitelikte olup, sürenin geçirilmesi halinde dava açma hakkı ortadan kalkar. Bu nedenle, tapu maliklerinin DOP kesintisi işlemini öğrendikleri tarihten itibaren bu süreyi kaçırmamaları büyük önem taşımaktadır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme: DOP kesintisine ilişkin davalarda görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesidir. Örneğin, İstanbul'da bulunan bir taşınmaz için İstanbul İdare Mahkemesi'nde dava açılmalıdır.

Dava Açma Hakkı: DOP kesintisine karşı dava açma hakkı, sadece tapuda malik olarak kayıtlı kişilere tanınmıştır. Danıştay İdari Dava Daireleri Genel Kurulu'nun 19.02.2009 tarihli, 3220/35 sayılı kararında belirtildiği üzere, DOP kesintisi ancak tapulu mülkler için söz konusu olabilir. Bu nedenle, tapu kaydında malik olarak görünmeyen kişilerin dava açma ehliyeti bulunmamaktadır.

Dava Dilekçesinde Bulunması Gereken Hususlar:

• Davacının adı, soyadı, T.C. kimlik numarası ve adresi
• Davalı idarenin adı ve adresi (Belediye veya Valilik)
• Dava konusu işlemin tarihi ve sayısı
• İşlemin tebliğ tarihi
• Dava konusu taşınmazın tapu bilgileri
• İptal sebepleri
• Deliller
• Talep sonucu

İtiraz Sebepleri

DOP kesintisine karşı açılacak iptal davasında, aşağıdaki hukuka aykırılık hallerine dayanılabilir:

1. Yetki Unsuru Bakımından Hukuka Aykırılık: DOP kesintisi işlemi, ancak belediye sınırları içinde belediyeler, belediye sınırları dışında ise valilikler tarafından yapılabilir. Yetkisiz bir makam tarafından yapılan DOP kesintisi işlemi, yetki unsuru bakımından hukuka aykırı olacaktır.

2. Şekil Unsuru Bakımından Hukuka Aykırılık: DOP kesintisi işleminin, İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikte öngörülen usul ve şekil kurallarına uygun olarak yapılması gerekmektedir. Örneğin, parselasyon planının askıya çıkarılmaması, ilan edilmemesi gibi şekil eksiklikleri, işlemi hukuka aykırı hale getirir.

3. Sebep Unsuru Bakımından Hukuka Aykırılık: DOP kesintisinin yapılabilmesi için, bölgede imar planının bulunması ve bu planın uygulanması amacıyla parselasyon yapılması gerekmektedir. İmar planı olmayan bir bölgede DOP kesintisi yapılması, sebep unsuru bakımından hukuka aykırıdır.

4. Konu Unsuru Bakımından Hukuka Aykırılık: DOP kesintisi, İmar Kanunu'nda belirtilen amaçlar dışında kullanılamaz. Danıştay 6. Dairesi'nin 22.10.1991 tarihli, E.1991/5, K.1991/2101 sayılı kararında belirtildiği üzere, DOP kesintisinden belediye adına parsel çıkartılamaz. DOP kesintisinin, kanunda belirtilen umumi hizmet alanları dışında kullanılması, konu unsuru bakımından hukuka aykırılık teşkil eder.

5. Maksat Unsuru Bakımından Hukuka Aykırılık: DOP kesintisinin amacı, kamusal alanların oluşturulmasıdır. Bu amacın dışında, örneğin gelir elde etmek amacıyla yapılan DOP kesintisi işlemleri, maksat unsuru bakımından hukuka aykırıdır.

6. Oransal Eşitlik İlkesine Aykırılık: DOP kesintisi, düzenleme alanındaki tüm parsellerden eşit oranda yapılmalıdır. Farklı parsellerden farklı oranlarda DOP kesilmesi, eşitlik ilkesine aykırılık teşkil eder.

7. Özel Durumlarda Hukuka Aykırılık: Danıştay 6. Dairesi'nin 14.09.1994 tarihli, 4629/2895 sayılı kararında belirtildiği üzere, mutlak koruma alanından DOP kesintisi yapılamaz. Benzer şekilde, daha önce DOP kesintisi yapılmış bir parselden ikinci kez DOP kesintisi yapılması da hukuka aykırıdır.

8. Değer Artışı Olmayan Taşınmazlardan DOP Kesintisi Yapılması: DOP kesintisi, ancak imar düzenlemesi sonucunda değer artışı olan taşınmazlardan yapılabilir. Değer artışı olmayan taşınmazlardan DOP kesintisi yapılması, hukuka aykırılık teşkil eder.

Sonuç

Düzenleme Ortaklık Payı (DOP), şehirleşme ve kentsel dönüşümün önemli araçlarından biri olmakla birlikte, uygulamada çeşitli hukuki sorunlara yol açabilmektedir. DOP kesintisinin yasal dayanağı, İmar Kanunu'nun 18. maddesi olup, güncel mevzuata göre maksimum kesinti oranı %45'tir. Bu kesintiler sadece kanunda belirtilen kamusal alanlar için kullanılabilir ve bir parselden birden fazla DOP kesintisi yapılamaz. Hukuka aykırı DOP kesintilerine karşı, taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde 60 gün içinde iptal davası açılabilir. Danıştay'ın yerleşik içtihatları, DOP uygulamasının sınırlarını belirlemiş olup, bu içtihatlar doğrultusunda hareket edilmesi, mülkiyet hakkının korunması açısından büyük önem taşımaktadır.