Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimidir. Türk hukukunda özel hukuk mevzuatında açıkça düzenlenmemiş olmakla birlikte, Yargıtay içtihatlarıyla şekillenmiştir. Bu yazıda ecrimisilin tanımı, hukuki niteliği, talep edilebilme şartları, zamanaşımı, hesaplanma yöntemi ve birlikte mülkiyette ecrimisil konuları detaylı olarak ele alınmıştır.

Ecrimisilin Tanımı ve Hukuki Niteliği

Ecrimisilin Tanımı

Ecrimisil, Türk hukuk sisteminde özel bir tazminat türü olarak karşımıza çıkmaktadır. Kelime anlamı olarak "misil" karşılık, "ecri" ise ücret anlamına gelmekte olup, haksız kullanımın karşılığı olarak ödenmesi gereken bedeli ifade etmektedir. Hukuki literatürde haksız işgal tazminatı olarak da adlandırılan ecrimisil, bir taşınmazın hak sahibinin rızası olmaksızın veya herhangi bir hukuka uygunluk sebebi bulunmadan üçüncü kişiler tarafından kullanılması durumunda talep edilebilen özel bir zarar giderim biçimidir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 2004-1772 sayılı kararında belirtildiği üzere, "Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olup, en azı kira geliri karşılığı zarardır." Bu tanım, ecrimisilin hukuki niteliğini ve kapsamını açıkça ortaya koymaktadır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle mülk sahibinin uğradığı zararın karşılanması amacını taşımakta ve bu zararın asgari miktarının, taşınmazın normal şartlarda getireceği kira geliri kadar olması gerektiği kabul edilmektedir.

Ecrimisil talebi için iki temel koşul bulunmaktadır:

• İşgal edenin kötüniyetli olması
• Hak sahibinin bu işgal nedeniyle zarara uğramış olması

Taşınmazı işgal eden kişinin iyi niyetli olduğu durumlarda ecrimisil talep edilemez. Örneğin, Yargıtay kararlarında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile iyiniyetli olarak taşınmazı kullanan kişilerin ecrimisil ödemekle yükümlü tutulamayacağı belirtilmiştir. Ancak Türk Medeni Kanunu'nun 3. maddesi uyarınca, gerekli özeni göstermeyen kişi iyi niyet iddiasında bulunamaz ve bu durumda ecrimisil talebi mümkün hale gelir.

Hukuki Niteliği ve Dayanağı

Ecrimisil, Türk hukuk sisteminde özel hukuk mevzuatında açıkça düzenlenmemiş olmasına rağmen, varlığını ve sınırlarını Yargıtay içtihatlarıyla şekillendirmiş bir kurumdur. Ecrimisilin hukuki dayanağını Türk Medeni Kanunu'nun 995. maddesi oluşturmaktadır. Bu madde, kötüniyetli zilyedin haksız alıkoyma nedeniyle tazminat ödemekle yükümlü olduğunu düzenlemektedir:

"İyiniyetli olmayan zilyet, şeyi haksız olarak alıkoymuş olması yüzünden hak sahibinin uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür."

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 25.02.2004 tarih ve 2004/1-120-96 sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere, haksız işgal bir haksız eylem niteliğindedir. Bu nitelendirme, ecrimisilin hukuki niteliğinin anlaşılması açısından büyük önem taşımaktadır. Haksız eylem olarak kabul edilmesi, ecrimisil taleplerinin tabi olduğu zamanaşımı süresinin belirlenmesinde ve uygulanacak hükümlerin tespitinde belirleyici rol oynamaktadır.

Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 08.03.1950 tarih ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'nda da fuzuli işgalin bir haksız eylem olduğu açıkça belirtilmiştir. Bu karar, ecrimisilin hukuki niteliğinin belirlenmesinde temel teşkil etmektedir.

Ecrimisil, haksız fiil hükümlerine tabi olmakla birlikte, kendine özgü özellikleri olan bir tazminat türüdür. Klasik haksız fiil tazminatından farklı olarak, ecrimisilde zarar miktarının hesaplanmasında özel kriterler uygulanmaktadır. Ecrimisil bedeli, en az taşınmazın kira geliri kadar olmalı ve taşınmazın niteliği, konumu, kullanım şekli gibi faktörler dikkate alınarak hesaplanmalıdır.

Ecrimisilin bir diğer önemli özelliği, süreklilik arz eden bir haksız fiil niteliğinde olmasıdır. Haksız işgal devam ettiği sürece, her gün yeni bir haksız fiil meydana gelmekte ve bu durum ecrimisil talebinin de süreklilik kazanmasına neden olmaktadır. Bu özellik, ecrimisil davalarında zamanaşımının hesaplanması ve talep edilebilecek sürenin belirlenmesi açısından önem taşımaktadır.

Ecrimisil, mülkiyet hakkının korunması amacını taşıyan bir hukuki kurum olarak, Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının etkin bir şekilde korunmasına hizmet etmektedir. Mülkiyet hakkına yapılan haksız müdahalelerin caydırılması ve mülk sahibinin uğradığı zararın giderilmesi, ecrimisilin temel işlevleri arasında yer almaktadır.

Sonuç olarak ecrimisil, Türk hukukunda mülkiyet hakkının korunmasına yönelik, haksız işgal nedeniyle talep edilebilen özel bir tazminat türü olup, hukuki dayanağını Türk Medeni Kanunu'nun 995. maddesinden almakta ve Yargıtay içtihatlarıyla şekillenmektedir. Haksız eylem niteliğinde olan ecrimisil, taşınmazın haksız işgali nedeniyle mülk sahibinin uğradığı zararın giderilmesini amaçlamakta ve bu zararın asgari miktarının taşınmazın normal şartlarda getireceği kira geliri kadar olması gerektiği kabul edilmektedir.

Ecrimisil Talep Edebilme Şartları ve Zamanaşımı

Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle talep edilebilen özel bir tazminat türü olarak Türk hukuk sisteminde önemli bir yere sahiptir. Bu bölümde, ecrimisil talep edebilmenin temel şartları ve bu taleplere ilişkin zamanaşımı süreleri detaylı olarak incelenecektir.

Talep Edebilme Şartları

Ecrimisil talebi, belirli koşulların varlığı halinde ileri sürülebilir. Bu koşullar, hem hukuki düzenlemeler hem de Yargıtay içtihatları ile şekillenmiştir. Ecrimisil talep edilebilmesi için gereken temel şartlar şunlardır:

1. Haksız İşgalin Varlığı: Ecrimisil talebinin temelinde, bir taşınmazın haksız olarak işgal edilmesi yatar. Haksız işgal, taşınmaz malı kullanma konusunda hak sahibi olan kişinin rızası olmaksızın veya herhangi bir hukuka uygunluk sebebi bulunmaksızın taşınmazın üçüncü bir kişi tarafından kullanılmasıdır. Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 08.03.1950 tarih ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'nda belirtildiği üzere, fuzuli işgal bir haksız eylem niteliğindedir.

2. İşgal Edenin Kötüniyetli Olması: Ecrimisil talep edilebilmesi için işgali gerçekleştiren kişinin kötüniyetli olması gerekmektedir. Türk Medeni Kanunu'nun 3. maddesine göre, gerekli özeni göstermeyen kişi iyi niyet iddiasında bulunamaz. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2018/9794 E., 2019/10167 K. sayılı kararında belirtildiği gibi, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile iyiniyetli kullanan davalı ecrimisil ödemekle yükümlü tutulamaz. Bu karar, kötüniyet şartının ecrimisil talebinde ne kadar önemli olduğunu göstermektedir.

3. Hak Sahibinin Zarara Uğramış Olması: Ecrimisil talebinde bulunabilmek için hak sahibinin zarara uğramış olması gerekir. Bu zarar, iki şekilde ortaya çıkabilir:

• Olumlu Zarar: Taşınmazın kullanılması sonucu meydana gelen eskime, yıpranma gibi zararlar.
• Olumsuz Zarar: Malik veya zilyedin taşınmazı kullanamaması nedeniyle yoksun kaldığı fayda.

4. İlliyet Bağı: Haksız işgal ile meydana gelen zarar arasında nedensellik bağının bulunması gerekmektedir. Yani, zararın doğrudan haksız işgalden kaynaklanması şarttır.

5. Rızanın Bulunmaması: Taşınmazın kullanımına rıza gösterilmesi durumunda ecrimisil talep edilemez. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 2021/4582 E., 2021/2813 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, kötüniyet şartı bulunmadığında ecrimisil talebi reddedilmelidir.

Zamanaşımı Süresi

Ecrimisil taleplerine ilişkin zamanaşımı süresi, Yargıtay içtihatları ile belirlenmiştir. Bu konuda özellikle şu hususlar önem taşımaktadır:

1. Beş Yıllık Zamanaşımı Süresi: Yargıtay'ın 25.05.1938 tarih, 1938/29 E., 1938/10 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, ecrimisil davaları 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Bu süre, dava açıldığı tarihten geriye doğru hesaplanır.

2. Geriye Dönük Hesaplama: Hukuk Genel Kurulu'nun 06.02.2008 tarihli kararında belirtildiği üzere, ecrimisil davalarında zamanaşımı süresi dava tarihinden geriye doğru işler. Yani, dava açıldığı tarihten geriye doğru 5 yıllık süre için ecrimisil talep edilebilir.

3. Zamanaşımı Def'inin İleri Sürülmesi: Zamanaşımı def'i, hakim tarafından re'sen (kendiliğinden) dikkate alınamaz, taraflarca ileri sürülmesi gerekir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 26.02.2007 tarih, 2007/2528-2471 sayılı kararında belirtildiği gibi, zamanaşımı def'i cevap süresi içinde ileri sürülmediği halde, davacı karşı çıkmamışsa dikkate alınabilir.

4. Muvafakatin Geri Alınması Durumu: Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 22.01.2004 tarih, 2004-1772 sayılı kararında belirtildiği üzere, muvafakatle kullanılan taşınmazda, muvafakatin geri alındığı tarihten sonrası için ecrimisil istenebilir. Bu durumda zamanaşımı süresi, muvafakatin geri alındığı tarihten itibaren işlemeye başlar.

5. Zamanaşımının Kesilmesi: Ecrimisil talebine ilişkin dava açılması, icra takibi yapılması veya borçlunun borcunu ikrar etmesi gibi durumlarda zamanaşımı kesilir. Zamanaşımının kesilmesi halinde, yeni bir 5 yıllık zamanaşımı süresi işlemeye başlar.

Ecrimisil talep edebilme şartları ve zamanaşımı süresi, haksız işgal durumlarında hak sahiplerinin haklarını korumak için büyük önem taşımaktadır. Özellikle taşınmaz mülkiyeti konusunda yaşanan uyuşmazlıklarda, ecrimisil talebinin doğru şartlarda ve zamanaşımı süresi içinde ileri sürülmesi, hak kaybının önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir. Bu nedenle, ecrimisil talebinde bulunacak kişilerin, yukarıda belirtilen şartları ve zamanaşımı süresini dikkate almaları gerekmektedir.

Birlikte Mülkiyette Ecrimisil ve İntifadan Men

Paydaşlar Arasında Ecrimisil

Birlikte mülkiyet, birden fazla kişinin aynı taşınmaz üzerinde hak sahibi olduğu durumlarda ortaya çıkan bir mülkiyet türüdür. Türk hukukunda birlikte mülkiyet, paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti olmak üzere iki şekilde düzenlenmiştir. Her iki mülkiyet türünde de paydaşlar arasında ecrimisil talep edilebilmesi özel koşullara bağlanmıştır.

Elbirliği mülkiyetinde, TMK m.702/2 uyarınca ortakların taşınmaz üzerindeki tasarrufları için oy birliğiyle karar vermeleri zorunludur. Bu ilke, taşınmazın kullanımı ve yönetimi konusunda da geçerlidir. Dolayısıyla, ortaklardan birinin diğer ortakların rızası olmaksızın taşınmazı kullanması veya üçüncü kişilere kullandırması, diğer ortakların haklarını ihlal anlamına gelebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun HGK 2004/13-461 E., 2004/532 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, ortaklardan birinin yetkisiz olarak yaptığı kira sözleşmesi, taraflar arasında geçerli olsa da diğer ortakları bağlamaz. Bu durumda, yetkisiz işlem yapan ortak ile kiracı arasındaki ilişki geçerli kabul edilirken, diğer ortaklar bu sözleşmeyle bağlı değildir.

Paylı mülkiyette ise, her paydaş kendi payı üzerinde serbestçe tasarruf edebilir. Ancak, taşınmazın fiziki kullanımı söz konusu olduğunda, bir paydaşın diğer paydaşların haklarını ihlal edecek şekilde taşınmazı kullanması durumunda ecrimisil talep edilebilir. Burada önemli olan husus, intifadan men koşulunun gerçekleşmiş olmasıdır.

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, paydaşlar arasında ecrimisil talep edilebilmesi için, talepte bulunan paydaşın taşınmazdan yararlanma isteğini diğer paydaşa bildirmesi ve bu isteğe rağmen diğer paydaşın taşınmazı kullanmaya devam etmesi gerekmektedir. Bu durum, hukuki literatürde "intifadan men" olarak adlandırılmaktadır.

Hukuk Genel Kurulu'nun HGK 2017/1257 E., 2020/661 K. sayılı kararında vurgulandığı üzere, ortaklar, icazet vermedikleri sürece ecrimisil veya gerçek olmayan vekaletsiz iş görme hükümleri uyarınca talepte bulunabilirler. Bu karar, birlikte mülkiyette ortakların haklarının korunması açısından önemli bir içtihat niteliğindedir.

İntifadan Men Koşulu ve İstisnaları

İntifadan men, paydaşlar arasında ecrimisil talep edilebilmesinin temel koşuludur. İntifadan men, taşınmazdan yararlanma isteğinin haksız işgali gerçekleştiren ortağa bildirilmesi anlamına gelir. Bu bildirim, yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı bildirim tercih edilmektedir.

Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 22.01.2004 tarihli, 2004-1772 sayılı kararında belirtildiği gibi, muvafakatle kullanılan taşınmazda, muvafakatin geri alındığı tarihten sonrası için ecrimisil istenebilir. Bu karar, paydaşlar arasındaki rızanın geri alınmasının ecrimisil talebi için yeterli olduğunu göstermektedir.

İntifadan men koşulunun arandığı genel kurala bazı istisnalar getirilmiştir. Bu istisnalar şunlardır:

1. Taşınmazın doğal ürün veren veya kiraya verilerek gelir elde edilen yerlerden olması: Bu durumda, taşınmazın doğası gereği gelir getirici nitelikte olması, intifadan men koşulu aranmaksızın ecrimisil talep edilebilmesini sağlar.

2. Ortaklık konusu malın kamu malı olması: Kamu malları üzerindeki ortaklıklarda, malın niteliği gereği intifadan men koşulu aranmaz.

3. Paydaşlar arasında kullanım anlaşması bulunması: Paydaşlar arasında taşınmazın kullanımına ilişkin bir anlaşma varsa, bu anlaşmaya aykırı kullanım durumunda intifadan men koşulu aranmaksızın ecrimisil talep edilebilir.

4. İşgalci paydaşın diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi: Bir paydaşın diğer paydaşların haklarını tanımaması durumunda, intifadan men koşulu aranmaksızın ecrimisil talep edilebilir.

5. Daha önce aynı taşınmaza ilişkin dava veya icra takibi yapılmış olması: Taşınmaza ilişkin daha önce açılmış bir dava veya başlatılmış bir icra takibi varsa, bu durum intifadan men yerine geçer.

Birlikte mülkiyette ecrimisil talep edilebilmesi için intifadan men koşulunun gerçekleşmesi gerektiği kuralının istisnaları, hakkaniyetin sağlanması ve mülkiyet hakkının etkin korunması amacıyla geliştirilmiştir. Bu istisnalar, özellikle kötüniyetli paydaşların diğer paydaşların haklarını ihlal etmesini önlemeye yöneliktir.

Ecrimisil talebinde bulunacak paydaşın, taşınmazdan yararlanma isteğini açıkça belirtmesi ve bu isteğin diğer paydaş tarafından reddedilmesi veya dikkate alınmaması durumunda, intifadan men koşulu gerçekleşmiş sayılır. Bu durumda, taşınmazı kullanan paydaşın kötüniyetli olduğu kabul edilir ve ecrimisil ödemekle yükümlü tutulur.

Sonuç olarak, birlikte mülkiyette ecrimisil talep edilebilmesi için genel kural olarak intifadan men koşulunun gerçekleşmesi gerekmekle birlikte, belirli durumlarda bu koşul aranmaksızın ecrimisil talep edilebilmektedir. Bu durum, mülkiyet hakkının korunması ve hakkaniyetin sağlanması açısından önemli bir hukuki güvence oluşturmaktadır.

Ecrimisil Bedelinin Hesaplanması ve Yargılama Usulü

Ecrimisil davalarında en kritik konulardan biri, haksız işgal nedeniyle talep edilecek tazminat bedelinin nasıl hesaplanacağı ve bu tür davaların hangi mahkemelerde görüleceğidir. Bu bölümde, ecrimisil bedelinin hesaplanma yöntemleri ile görevli ve yetkili mahkemeler konuları detaylı olarak incelenecektir.

Hesaplama Yöntemi

Ecrimisil bedeli, haksız işgal edilen taşınmazın niteliğine, konumuna, kullanım şekline ve benzer özelliklere sahip taşınmazların kira bedellerine göre belirlenir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2020/1314 E., 2021/4866 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, ecrimisil bedelinin tespiti uzmanlık gerektiren bir husus olup, bilirkişi tarafından hesaplanması zorunludur. Bu nedenle mahkemeler, ecrimisil davalarında mutlaka bilirkişi incelemesi yaptırmaktadır.

Ecrimisil hesaplamasında izlenen yöntem şu şekildedir:

• İlk olarak taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri araştırılır
• Taşınmazın niteliği, büyüklüğü, konumu ve kullanım amacı dikkate alınır
• Tarım arazileri için ürün esasına göre, arsa ve binalar için ise kira esasına göre hesaplama yapılır
• Taşınmazın özelliklerine göre keşif ve yerinde inceleme yapılır

Hukuk Genel Kurulu'nun 2013/2367 E., 2015/1498 K. sayılı kararında vurgulandığı gibi, ecrimisil hesaplaması Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.266 ve devamı maddeleri uyarınca bilimsel verilere uygun gerekçe içermelidir. Bilirkişi raporlarında, hesaplamanın hangi kriterlere göre yapıldığı açıkça belirtilmeli ve somut verilere dayandırılmalıdır.

Birden fazla yıl için ecrimisil hesaplanması gerektiğinde, ilk dönem için tespit edilen rayiç kira bedeline, sonraki dönemler için Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) artış oranı uygulanır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2021/184 E., 2021/4169 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, 5 yıllık süre geçmişse veya taşınmazın değerinde önemli artış olmuşsa ecrimisil bedelinin yeniden değerlendirilmesi gerekmektedir. Bu durumda, her dönem için ayrı ayrı rayiç bedel tespiti yapılabilir.

Ecrimisil hesaplamasında dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, taşınmazın fiili kullanım durumudur. Örneğin, taşınmazın bir kısmının kullanılması halinde, ecrimisil bedeli kullanılan kısım oranında hesaplanmalıdır. Ayrıca, taşınmazda yapılan iyileştirmeler veya değer artırıcı yatırımlar da hesaplamada dikkate alınabilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ecrimisil davalarında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.2/1 uyarınca asliye hukuk mahkemesidir. Özel kanunlarda düzenlenen istisnai durumlar dışında, ecrimisil talepleri asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Örneğin, kamu mallarına ilişkin ecrimisil ihbarnamelerinin iptali davaları idare mahkemelerinde açılırken, özel kişiler arasındaki ecrimisil davaları asliye hukuk mahkemelerinde görülür.

Yetkili mahkeme konusunda ise, ecrimisil davalarının haksız fiil niteliğinde olması nedeniyle, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun haksız fiillere ilişkin yetki kuralları uygulanır. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 2018/7717 E., 2021/77 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, ecrimisil davalarında yetkili mahkeme şu alternatiflerden biri olabilir:

• Haksız fiilin işlendiği yer mahkemesi (taşınmazın haksız işgal edildiği yer)
• Zararın meydana geldiği yer mahkemesi (genellikle taşınmazın bulunduğu yer)
• Zarar görenin yerleşim yeri mahkemesi (davacının ikametgahı)
• Davalının ikametgahı mahkemesi (genel yetki kuralı)

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki kuralı bulunmasına rağmen, ecrimisil davaları taşınmazın aynına ilişkin olmayıp, kişisel hak talebine dayalı olduğundan, yukarıda sayılan alternatif yetki kuralları uygulanır. Davacı, bu mahkemelerden herhangi birinde dava açmakta serbesttir.

Ecrimisil davalarında yetki itirazı, davalı tarafından cevap dilekçesinde ileri sürülmelidir. Aksi halde, yetkisiz mahkemede davanın görülmesine zımnen rıza gösterilmiş sayılır ve mahkeme davayı görmeye devam eder.

Ecrimisil davalarında görev ve yetki konusundaki uyuşmazlıklar, usul ekonomisi ilkesi gereğince mümkün olduğunca erken aşamada çözüme kavuşturulmalıdır. Bu sayede, davanın esasına ilişkin inceleme yapıldıktan sonra görev veya yetki yönünden bozulması ve yargılamanın uzaması önlenmiş olur.

Sonuç olarak, ecrimisil bedelinin hesaplanması ve yargılama usulü, ecrimisil davalarının en teknik ve önemli yönlerini oluşturmaktadır. Ecrimisil bedelinin doğru hesaplanması için bilirkişi incelemesi şarttır ve hesaplama bilimsel verilere dayanmalıdır. Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi olmakla birlikte, yetkili mahkeme konusunda davacıya alternatif seçenekler sunulmuştur. Ecrimisil davalarında başarılı olmak için, hem maddi hukuka ilişkin şartların hem de usul hukukuna ilişkin kuralların doğru uygulanması gerekmektedir. Hak sahiplerinin, taşınmazlarının haksız işgali durumunda haklarını etkin bir şekilde koruyabilmeleri için bu hususlara dikkat etmeleri büyük önem taşımaktadır.