Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında önemli bir yol olan olağanüstü zamanaşımı, tapuda kayıtlı olmayan veya maliki belirlenemeyen taşınmazlar için uygulanır. Türk Medeni Kanunu'nun 713. maddesinde düzenlenen bu hukuki yol, malik sıfatıyla 20 yıl boyunca kesintisiz ve çekişmesiz zilyetlik şartını aramaktadır. Bu makalede, olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanmanın şartları, malik sıfatıyla zilyetliğin nitelikleri ve yargı kararları ışığında konunun detayları incelenmektedir.

Malik Sıfatıyla Zilyetlik Kavramı ve Özellikleri

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında önemli bir rol oynayan zilyetlik, özellikle olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet ediniminde kritik bir kavramdır. Zilyetliğin niteliği, süresi ve şekli, mülkiyet hakkının kazanılmasında belirleyici faktörler olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu bağlamda "malik sıfatıyla zilyetlik" kavramı, olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında temel bir unsur olarak öne çıkmaktadır.

Malik Sıfatıyla Zilyetliğin Tanımı

Malik sıfatıyla zilyetlik, bir kişinin bir taşınmaz üzerinde kendisini malik gibi hissederek ve malik gibi davranarak zilyetliğini sürdürmesi durumudur. Bu zilyetlik türünde, zilyet olan kişi taşınmazı kendi mülkü gibi kullanır, yönetir ve ondan yararlanır. Türk Medeni Kanunu'nun 713. maddesinde düzenlenen olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımının temel şartlarından biri, taşınmaza "malik sıfatıyla" zilyet olmaktır.

Malik sıfatıyla zilyetliğin varlığı için objektif zilyetlik durumunu aşan özel bir iradeye gerek yoktur. Burada önemli olan, kişinin zilyetliğini başkasının zilyetliğinden kaynaklı görmemesi ve başkasının mülkiyet hakkına riayet zorunluluğu hissetmemesidir. Bir başka deyişle, malik sıfatıyla zilyet olan kişi, taşınmazı üzerinde sanki tapu maliki imiş gibi tasarrufta bulunur.

Malik sıfatıyla zilyetlikte iyi niyet şartı aranmaz. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, bir kişinin taşınmazın gerçek malikinin kendisi olmadığını bilmesi veya bilmesi gerekmesi, onun malik sıfatıyla zilyetliğine engel teşkil etmez. Önemli olan, kişinin taşınmazı malik gibi kullanması ve yönetmesidir.

Zilyetlikte özel irade unsuru, malik sıfatıyla zilyetliğin tespitinde değil, zilyetliğin aslî olup olmadığının tespitinde önem taşır. Olağanüstü zamanaşımı süresi sadece aslî zilyet lehine işler. Başkasının üstün hakkına riayet eden zilyet, aslî zilyet sayılmaz ve olağanüstü zamanaşımından yararlanamaz.

Malik Sıfatıyla Zilyetliğin Tespiti

Malik sıfatıyla zilyetliğin tespiti, çeşitli objektif kriterlere dayanılarak yapılır. Bu tespitte, zilyedin taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyeti ve davranış biçimi belirleyici rol oynar. Malik sıfatıyla zilyetliğin varlığını gösteren bazı durumlar şunlardır:

• Taşınmazın etrafını duvar, çit veya benzeri şeylerle çevirmek
• Taşınmaz üzerinde yapı inşa etmek
• Taşınmazı tarımsal faaliyetler için kullanmak
• Harici satış yapmak (taşınmazın tapusuz olarak satılması)
• Harici taksim yapmak (taşınmazın tapusuz olarak bölüştürülmesi)

Bu eylemler, kişinin taşınmaz üzerinde malik gibi davrandığını ve taşınmazı kendi mülkü olarak gördüğünü gösterir. Ancak, malik sıfatıyla zilyetliğin tespitinde sadece bu eylemler değil, zilyedin taşınmazla ilgili tüm davranışları ve ilişkisi bir bütün olarak değerlendirilir.

Öte yandan, bazı durumlar malik sıfatıyla zilyetliği ortadan kaldırır. Bunların başında malike kira bedeli ödemek gelir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 10.10.1990 tarih, 1990/81 E. ve 1990/8-367 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, bir kişinin taşınmazın malikine kira bedeli ödemesi, onun malik sıfatıyla zilyet olmadığını, aksine fer'i zilyet olduğunu gösterir. Çünkü kira bedeli ödeyen kişi, taşınmaz üzerinde başkasının mülkiyet hakkını tanımakta ve kendi zilyetliğini bu hakka dayandırmaktadır.

Başlangıçta fer'i zilyet olan bir kişi, sonradan zilyetlik sıfatını değiştirerek malik sıfatıyla zilyet olduğunu iddia edebilir. Bu durumda, zilyetlik sıfatının değiştiği andan itibaren olağanüstü zamanaşımı süresi işlemeye başlar. Ancak, zilyetlik sıfatının değiştiğinin açık ve kesin bir şekilde ortaya konulması gerekir.

Malik sıfatıyla zilyetliğin tespitinde, zilyedin taşınmazla ilgili vergi ödemeleri de önemli bir gösterge olabilir. Taşınmazın vergisini düzenli olarak ödeyen kişi, genellikle kendisini taşınmazın maliki olarak görmektedir. Ancak, vergi ödemeleri tek başına malik sıfatıyla zilyetliğin varlığını kanıtlamaya yetmez; diğer faktörlerle birlikte değerlendirilmesi gerekir.

Malik sıfatıyla zilyetliğin tespitinde, zilyedin taşınmazla ilgili üçüncü kişilerle olan ilişkileri de önem taşır. Zilyedin taşınmazı üçüncü kişilere karşı kendi mülkü gibi savunması, taşınmazla ilgili hukuki işlemlerde malik sıfatıyla hareket etmesi, malik sıfatıyla zilyetliğin varlığını gösteren unsurlardır.

Sonuç olarak, malik sıfatıyla zilyetlik, olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında temel bir unsurdur. Bu zilyetlik türünün varlığı, zilyedin taşınmazla ilgili davranışları, taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyeti ve üçüncü kişilerle olan ilişkileri gibi çeşitli faktörlere dayanılarak tespit edilir. Malik sıfatıyla zilyetliğin varlığı halinde, diğer şartların da gerçekleşmesiyle birlikte, olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması mümkün olur.

Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımı ve Yasal Dayanağı

Taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında önemli bir hukuki yol olan olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı, Türk hukuk sisteminde özel bir öneme sahiptir. Bu kazanım yolu, özellikle tapu sicilinde kaydı bulunmayan veya maliki belirlenemeyen taşınmazların hukuki statüsünün netleştirilmesinde kritik bir rol oynamaktadır. Olağanüstü zamanaşımı, mülkiyet hakkının kazanılmasında tapuya dayalı olmayan, ancak uzun süreli zilyetliğe dayanan bir hak kazanma yöntemidir.

Türk Medeni Kanunu'ndaki Düzenleme

Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 713. maddesinde açıkça düzenlenmiştir. Bu madde, tapu sicilinde kayıtlı olmayan veya maliki kim olduğu anlaşılamayan ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kişiye ait olduğu belirlenen taşınmazların mülkiyetinin kazanılmasına ilişkin hükümleri içermektedir.

TMK m.713'ün ilk fıkrası şu şekildedir:

"Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir."

Bu hüküm, tapu sicilinde hiç kaydı bulunmayan taşınmazlar için geçerlidir. Aynı maddenin ikinci fıkrası ise, tapu sicilinde kayıtlı olmakla birlikte, malikinin kim olduğu anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kişinin adına kayıtlı bulunan taşınmazlar için de aynı hükmün uygulanacağını belirtmektedir.

Anayasa Mahkemesi'nin İptal Kararı

TMK m.713'ün ikinci fıkrasında yer alan "ölmüş" ibaresi, Anayasa Mahkemesi'nin 17.03.2011 tarih, 2009/58 E., 2011/52 K. sayılı kararı ile iptal edilmiştir. Bu iptal kararı öncesinde, tapu sicilinde kayıtlı olmakla birlikte, malikinin ölmüş olduğu bilinen ancak mirasçıları tespit edilemeyen taşınmazlar için de olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılabilmekteydi. Ancak Anayasa Mahkemesi, bu düzenlemenin mülkiyet hakkını ihlal ettiği gerekçesiyle "ölmüş" ibaresini iptal etmiştir.

Bu iptal kararı sonrasında, tapu sicilinde kayıtlı olan ve maliki ölmüş olan taşınmazlar için olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılması mümkün olmaktan çıkmıştır. Bu durum, mirasçıların mülkiyet haklarının korunması açısından önemli bir gelişme olarak değerlendirilmektedir.

Zamanaşımının Kesilmesi ve Borçlar Kanunu İlişkisi

Olağanüstü zamanaşımı sürecinde, Borçlar Kanunu'nun 133/2. maddesi önemli bir rol oynamaktadır. Bu maddeye göre, dava açılması zamanaşımını kesmektedir. Dolayısıyla, olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanma davası açıldığında, zamanaşımı süresi kesilmektedir.

Bu durum, özellikle davanın reddedilmesi halinde önem kazanmaktadır. Yargıtay içtihatlarına göre, olağanüstü zamanaşımı davasının reddedilmesi halinde, daha önce geçen zilyetlik süresi yeni açılacak davada dikkate alınmamaktadır. Yeni bir dava açılabilmesi için, tüm koşulların yeniden oluşması ve 20 yıllık sürenin yeniden geçmesi gerekmektedir.

Olağanüstü Zamanaşımının Hukuki Niteliği

Olağanüstü zamanaşımı, aslen kazandırıcı bir zamanaşımı türüdür. Bu yolla mülkiyet hakkı kazanan kişi, önceki malikten değil, doğrudan kanundan kaynaklanan bir hak elde etmektedir. Bu nedenle, olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılması, devren değil aslen kazanma olarak nitelendirilmektedir.

Olağanüstü zamanaşımının bir diğer önemli özelliği, iyi niyet şartı aramamasıdır. Olağan zamanaşımından farklı olarak, olağanüstü zamanaşımında zilyedin iyi niyetli olması gerekmemektedir. Zilyedin malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız olarak 20 yıl süreyle zilyetliğini sürdürmesi yeterlidir.

Olağanüstü Zamanaşımının Uygulama Alanı

Olağanüstü zamanaşımı, özellikle kırsal kesimlerde tapusuz taşınmazların yaygın olduğu bölgelerde önemli bir uygulama alanı bulmaktadır. Türkiye'de tapu sicilinin tam olarak oluşturulamamış olduğu bazı bölgelerde, taşınmazların fiili durumunu hukuki duruma dönüştürmek için olağanüstü zamanaşımı önemli bir araç olarak kullanılmaktadır.

Ancak, olağanüstü zamanaşımının uygulanabilmesi için taşınmazın özel mülkiyete elverişli olması gerekmektedir. Kamu malı niteliğindeki taşınmazlar (ormanlar, meralar, yaylalar, kıyılar vb.) üzerinde olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılması mümkün değildir. Bu durum, kamu mallarının korunması ve sürdürülebilirliği açısından önemli bir güvence oluşturmaktadır.

Olağanüstü zamanaşımı, Türk hukuk sisteminde taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında önemli bir yol olarak varlığını sürdürmektedir. TMK m.713'te düzenlenen bu kurum, tapu sicilinin düzenli tutulmadığı veya eksik olduğu durumlarda, fiili durumun hukuki duruma dönüştürülmesini sağlayarak, hukuki güvenliğe katkıda bulunmaktadır. Ancak, bu kurumun uygulanmasında, mülkiyet hakkının korunması ile fiili durumun hukuki duruma dönüştürülmesi arasındaki hassas dengenin gözetilmesi büyük önem taşımaktadır.

Olağanüstü Zamanaşımı Yoluyla Mülkiyet Kazanma Şartları

Olağanüstü zamanaşımı, Türk Medeni Kanunu'nun 713. maddesinde düzenlenen ve tapu sicilinde kayıtlı olmayan veya maliki belirlenemeyen taşınmazların mülkiyetinin kazanılmasını sağlayan önemli bir hukuki yoldur. Bu yöntem, tapu sicilinin düzgün tutulmadığı veya eksik kaldığı durumlarda, fiili durumun hukuki duruma dönüştürülmesini sağlayarak mülkiyet hakkının korunmasına hizmet etmektedir. Olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanabilmek için belirli şartların bir arada bulunması gerekmektedir.

Taşınmaza İlişkin Koşullar

Olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılabilmesi için öncelikle taşınmazın belirli niteliklere sahip olması gerekir. Bu koşullar şunlardır:

• Taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı olmaması: Taşınmaz, tapu sicilinde hiç tescil edilmemiş olmalıdır. Bu durum genellikle kadastro çalışmalarının tamamlanmadığı bölgelerde karşımıza çıkmaktadır.

• Taşınmazın malikinin tapu kütüğünden anlaşılamaması: Taşınmaz tapu sicilinde kayıtlı olmasına rağmen, malik bilgilerinin eksik veya belirsiz olması durumunda da olağanüstü zamanaşımı hükümleri uygulanabilir.

• Taşınmazın malikinin 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş olması: Anayasa Mahkemesi'nin 17.03.2011 tarihli kararıyla TMK m.713'teki "ölmüş" ibaresi iptal edilmiş olup, güncel düzenlemede sadece gaiplik kararı verilmiş olması yeterlidir.

• Taşınmazın özel mülkiyete elverişli olması: Olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılabilmesi için taşınmazın kamu malı niteliğinde olmaması gerekir. Ormanlar, kıyılar, meydanlar, yollar gibi kamu malları bu yolla kazanılamaz.

Taşınmazın bu koşullardan en az birini taşıması, olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılabilmesi için ilk adımı oluşturur. Ancak bu koşulların varlığı tek başına yeterli olmayıp, zilyetliğe ilişkin şartların da gerçekleşmesi gerekmektedir.

Zilyetliğe İlişkin Şartlar

Olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılabilmesi için zilyetliğe ilişkin şartlar, bu kurumun özünü oluşturmaktadır. Bu şartlar şunlardır:

• Malik sıfatıyla zilyetlik: Taşınmaza zilyet olan kişinin, kendisini o taşınmazın maliki gibi görmesi ve davranması gerekir. Malik sıfatıyla zilyetlik, kişinin zilyetliğini başkasından kaynaklı görmediği ve başkasının mülkiyet hakkına riayet zorunluluğu hissetmediği durumları kapsar. Bu zilyetlikte iyi niyet aranmaz.

• Davasız (çekişmesiz) zilyetlik: Zilyetliğin, mülkiyet iddiasında bulunan başka kişilerce hukuki yollarla ciddi şekilde çekişmeye konu edilmemiş olması gerekir. Zilyetliğe yönelik basit müdahaleler veya fiili rahatsızlıklar, davasız zilyetlik şartını ortadan kaldırmaz.

• Aralıksız zilyetlik: Zilyetliğin 20 yıl boyunca kesintisiz devam etmesi gerekmektedir. Zilyetliğin geçici olarak kaybedilmesi (örneğin, doğal afetler nedeniyle taşınmazdan uzaklaşma) zilyetliğin aralıksızlığını bozmaz. Ayrıca, önceki zilyedin zilyetlik süresi, sonraki zilyede eklenebilir.

• Sürenin dava tarihine kadar tamamlanmış olması: 20 yıllık zilyetlik süresinin, olağanüstü zamanaşımına dayalı tescil davası açıldığı tarihte tamamlanmış olması gerekir. Dava açılması zamanaşımını keser (BK m.133/2).

Zilyetliğe ilişkin bu şartların tamamının gerçekleşmesi, olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılabilmesi için zorunludur. Şartlardan birinin eksikliği, mülkiyetin kazanılmasını engeller.

İlan ve İtiraz Süreci

Olağanüstü zamanaşımına dayalı tescil davası açıldığında, mahkeme tarafından yürütülen bir ilan ve itiraz süreci başlar. Bu süreç şu şekilde işler:

• İlan yükümlülüğü: Mahkeme, açılan davayı bir defa gazetede ve taşınmazın bulunduğu yerde en az üç defa ilan eder. Bu ilanlar, taşınmazın mülkiyeti üzerinde hak iddia edebilecek kişilerin haberdar olmalarını sağlamak amacıyla yapılır.

• İtiraz süresi: Son ilandan itibaren 3 ay içinde, taşınmazın mülkiyeti üzerinde hak iddia eden kişiler mahkemeye itirazda bulunabilirler. Bu süre, hak sahiplerinin haklarını koruyabilmeleri için tanınmış bir güvence süresidir.

• İtirazın değerlendirilmesi: İtiraz olmaması veya yapılan itirazların yerinde görülmemesi halinde, mahkeme tescile karar verir. İtirazın yerinde görülmesi halinde ise, dava reddedilir.

• Tescilin sonuçları: Mahkeme kararında, taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara uzmanlarca düzenlenen bir kroki eklenir. Mülkiyet, olağanüstü zamanaşımı koşullarının gerçekleştiği anda kazanılmış olur, ancak tescil açıklayıcı niteliktedir.

İlan ve itiraz süreci, olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılmasında, üçüncü kişilerin haklarının korunması açısından büyük önem taşır. Bu süreç, tapu sicilinin aleni olması ve güvenilirliğinin sağlanması ilkelerine hizmet etmektedir.

Olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanma, Türk hukukunda taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında önemli bir yol olarak karşımıza çıkmaktadır. Taşınmaza ilişkin koşullar, zilyetliğe ilişkin şartlar ve ilan-itiraz sürecinin tamamlanmasıyla, fiili durum hukuki bir zemine kavuşturularak mülkiyet hakkı güvence altına alınmaktadır. Bu yöntem, özellikle tapu sicilinin düzenli tutulmadığı veya eksik kaldığı durumlarda, mülkiyet hakkının korunması ve hukuki güvenliğin sağlanması açısından değerli bir işlev görmektedir.

Malik Sıfatıyla Zilyetliği Etkileyen Durumlar ve Yargı Kararları

Malik sıfatıyla zilyetlik, olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında temel bir unsurdur. Bu zilyetlik türünün varlığını veya yokluğunu belirleyen çeşitli durumlar ve bu konuda oluşmuş zengin bir yargı içtihadı bulunmaktadır. Zilyetliğin niteliğini etkileyen durumların doğru tespit edilmesi, olağanüstü zamanaşımı davalarının sonucunu doğrudan etkilemektedir.

Malik Sıfatıyla Zilyetliği Destekleyen Durumlar

Taşınmaz üzerinde malik sıfatıyla zilyetliğin varlığını gösteren çeşitli eylem ve işlemler bulunmaktadır. Bunlar arasında en belirgin olanları şu şekilde sıralanabilir:

Harici satış işlemleri, malik sıfatıyla zilyetliğin en önemli göstergelerinden biridir. Taşınmazın tapuda kayıtlı olmaması veya malikinin belirlenememesi durumlarında, taşınmazın fiili olarak el değiştirmesi ve bu değişimin taraflar arasında bir satış işlemi olarak kabul edilmesi, malik sıfatıyla zilyetliğin varlığına işaret eder. Yargıtay kararlarında, harici satış işlemlerinin belgelendirilmesi halinde, alıcının malik sıfatıyla zilyetliğinin başlangıcı olarak kabul edildiği görülmektedir.

Harici taksim uygulamaları da benzer şekilde malik sıfatıyla zilyetliğin göstergesidir. Tapuda kayıtlı olmayan veya paylı mülkiyete konu olan bir taşınmazın, malikler arasında fiilen paylaştırılması ve her birinin kendi payına düşen kısmı kullanmaya başlaması, malik sıfatıyla zilyetliğin başlangıcı olarak değerlendirilmektedir. Yargıtay, harici taksim işlemlerini, tarafların taşınmaz üzerinde malik olma iradelerinin açık bir göstergesi olarak kabul etmektedir.

Bunların yanında, taşınmazın etrafını duvar, çit veya tel örgü ile çevirmek, taşınmaz üzerinde kalıcı yapılar inşa etmek, taşınmazı tarımsal faaliyetler için kullanmak, taşınmaz üzerinde ağaç dikmek ve düzenli olarak vergi ödemek gibi eylemler de malik sıfatıyla zilyetliğin varlığını destekleyen durumlardır.

Malik Sıfatıyla Zilyetliği Ortadan Kaldıran Durumlar

Bazı durumlar ise kişinin malik sıfatıyla zilyet olmadığını, başkasının üstün hakkını tanıdığını gösterir ve olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılmasını engeller:

Malike kira bedeli ödemek, malik sıfatıyla zilyetliği ortadan kaldıran en belirgin durumdur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 10.10.1990 tarih, 1990/81 E. ve 1990/8-367 K. sayılı kararında açıkça belirtildiği üzere, taşınmazın asıl malikine kira ödeyen kişi, onun üstün hakkını tanımış demektir ve fer'i zilyet konumundadır. Bu durumda olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılamaz.

Taşınmazı kullanmak için izin almak veya kullanım karşılığında hizmet sunmak da malik sıfatıyla zilyetliği ortadan kaldıran durumlardır. Örneğin, bir taşınmazı bekçilik veya bahçıvanlık karşılığında kullanan kişi, malik sıfatıyla zilyet sayılmaz.

Taşınmazın kullanımı için başkasından yetki almak veya taşınmazı başkasının adına kaydetmek için girişimde bulunmak da malik sıfatıyla zilyetliği ortadan kaldıran durumlardır. Yargıtay kararlarında, taşınmazın tapuya kaydı için başkasının adına başvuruda bulunan kişinin, o kişinin mülkiyet hakkını tanıdığı ve malik sıfatıyla zilyet olmadığı kabul edilmektedir.

Yargı Kararlarında Malik Sıfatıyla Zilyetlik

Yargıtay'ın malik sıfatıyla zilyetlik konusundaki içtihatları, uygulamada büyük önem taşımaktadır. Yüksek mahkeme, malik sıfatıyla zilyetliğin tespitinde objektif kriterlere dayanmakta ve zilyedin davranışlarının dışa yansıyan görünümünü esas almaktadır.

Yargıtay kararlarında, zilyetliğin niteliğinin değişmesi konusu da ele alınmaktadır. Başlangıçta fer'i zilyet olan bir kişi, sonradan zilyetliğinin niteliğini değiştirerek malik sıfatıyla zilyet haline gelebilir. Ancak bunun için, zilyetliğin niteliğindeki değişikliğin açık ve belirgin olması ve karşı tarafa bildirilmesi gerekir. Örneğin, kiracı olarak kullandığı taşınmazı satın aldığını iddia eden kişinin, bu iddiasını destekleyecek belge veya tanık beyanları sunması beklenir.

Yargıtay, mirasçılar arasındaki ilişkilerde de özel bir yaklaşım benimsemektedir. Mirasçıların birbirlerine karşı olağanüstü zamanaşımı davası açamayacakları, ancak üçüncü kişilere karşı açabilecekleri kabul edilmektedir. Mirasçılardan birinin diğer mirasçıların paylarını da kapsayacak şekilde taşınmazın tamamına malik sıfatıyla zilyet olduğunu iddia etmesi durumunda, bu iddiasını çok güçlü delillerle ispatlaması gerekir.

Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar konusunda da Yargıtay'ın yerleşik içtihatları bulunmaktadır. Bu tür taşınmazlar üzerinde özel mülkiyet tesis edilemeyeceğinden, malik sıfatıyla zilyetlik iddiası da kabul edilmemektedir. Kamu malı niteliğindeki taşınmazlar için olağanüstü zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanılamaz.

Sonuç ve Değerlendirme

Malik sıfatıyla zilyetlik, olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılmasında belirleyici bir unsurdur. Harici satış ve harici taksim gibi işlemler, malik sıfatıyla zilyetliğin varlığını desteklerken; kira ödemek, izin almak gibi durumlar bu zilyetlik türünü ortadan kaldırmaktadır. Yargıtay'ın zengin içtihatları, malik sıfatıyla zilyetliğin tespitinde objektif kriterlere dayanılması gerektiğini ortaya koymaktadır.

Olağanüstü zamanaşımı yoluyla taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, Türk hukukunda önemli bir kurumdur. Bu yolla mülkiyet kazanabilmek için, taşınmazın tapu kütüğünde kayıtlı olmaması veya malikinin belirlenememesi, taşınmaza malik sıfatıyla, davasız ve aralıksız 20 yıl süreyle zilyet olunması ve taşınmazın özel mülkiyete elverişli olması gerekir. Bu şartların sağlanması halinde, mahkeme kararıyla taşınmazın mülkiyeti kazanılabilir ve tapu siciline tescil edilebilir. Ancak bu süreçte, malik sıfatıyla zilyetliğin varlığının ispatı büyük önem taşımakta ve yargı kararlarında belirlenen kriterler doğrultusunda değerlendirilmektedir.