İnşaat sözleşmelerindeki hukuki uyuşmazlıklar, inşaat sektöründe önemli bir sorundur. Bu makale, kat karşılığı inşaat sözleşmelerindeki potansiyel sorunları, tarafların hak ve yükümlülüklerini, olası uyuşmazlık çözüm yollarını ve ilgili yargı kararlarını kapsamlı bir şekilde ele almaktadır. İnşaat sektörü profesyonelleri ve ilgili tüm paydaşlar için faydalı bir kaynak niteliğindedir.

Giriş ve Genel Bakış

İnşaat sektörü, Türkiye ekonomisinin lokomotif sektörlerinden biri olarak önemli bir konuma sahiptir. Bu sektördeki en yaygın sözleşme türlerinden biri olan kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahipleri ile müteahhitler arasında yapılan ve her iki tarafın da karşılıklı hak ve yükümlülüklerini düzenleyen kompleks hukuki ilişkilerdir. Bu sözleşmeler, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri olarak da bilinmekte olup, tarafların menfaatlerini dengeli bir şekilde korumayı amaçlamaktadır.

İnşaat projelerinin büyüklüğü ve karmaşıklığı arttıkça, sözleşmelerin profesyonel bir yaklaşımla hazırlanması kritik önem taşımaktadır. Hukuki risklerin minimize edilmesi için, bu sözleşmelerin uzman avukatlar tarafından hazırlanması ve denetlenmesi gerekmektedir. Sözleşmelerde özellikle dikkat edilmesi gereken hususlar şunlardır:

• İnşaatın başlangıç ve bitiş tarihleri
• Teknik şartname detayları
• Ödeme planları ve teminatlar
• Tapu devir işlemlerinin zamanlaması
• İskan ruhsatı alma süreçleri

İnşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde farklı hukuki yollar mevcuttur. Bu yollar arasında geleneksel devlet mahkemeleri yargılaması, tahkim ve alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemleri (ADR) bulunmaktadır. Her bir çözüm yolunun kendine özgü avantajları ve dezavantajları vardır. Örneğin, devlet mahkemeleri bağlayıcı kararlar vermekle birlikte, süreç uzun sürebilmektedir. Tahkim ise daha hızlı bir çözüm sunmakla beraber, maliyetleri yüksek olabilmektedir.

İnşaatın tamamlanması ve iskan süreci, sözleşmenin en kritik aşamalarından biridir. Bu süreçte, yapının ruhsat ve projeye uygunluğu denetlenir ve gerekli izinler alınır. İskan ruhsatının alınması, inşaatın hukuken tamamlandığının bir göstergesi olarak kabul edilir ve tapu işlemlerinin başlatılmasında önemli bir aşamadır.

Sözleşmelerin uygulanması sürecinde ortaya çıkabilecek uyuşmazlıklar genellikle şu konularda yoğunlaşmaktadır:

• İnşaatın zamanında tamamlanmaması
• Yapım hatları ve ayıplı işler
• Teknik şartnameye uygunsuzluk
• Maliyet artışları
• Tapu devir işlemlerindeki gecikmeler

Bu uyuşmazlıkların çözümünde, tarafların hak ve yükümlülüklerinin açıkça belirlenmesi ve sözleşmenin detaylı hükümler içermesi büyük önem taşımaktadır. Özellikle son yıllarda, inşaat sektöründeki teknolojik gelişmeler ve yasal düzenlemeler, sözleşmelerin daha kapsamlı ve detaylı hazırlanmasını gerektirmektedir.

İnşaat hukuku alanındaki uyuşmazlıklar, sektörün dinamik yapısı ve projelerin karmaşıklığı nedeniyle özel bir uzmanlık gerektirmektedir. Bu nedenle, hem arsa sahiplerinin hem de müteahhitlerin, sözleşme aşamasından başlayarak profesyonel hukuki destek almaları, olası uyuşmazlıkların önlenmesi veya en aza indirilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği ve Yapısı

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan, karşılıklı hak ve yükümlülükler içeren önemli bir hukuki ilişkidir. Bu sözleşmeler, arsa sahibinin arsasının belirli paylarını müteahhide devretmesi karşılığında, müteahhidin üzerine bina inşa ederek kararlaştırılan bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesi esasına dayanır.

Sözleşmenin Resmi Şekli

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği için resmi şekil şartı zorunludur. Noterlik Kanunu madde 60 uyarınca, bu sözleşmelerin noter huzurunda düzenlenmesi gerekmektedir. Sözleşmede yapılacak esaslı değişiklikler de aynı şekil şartına tabidir. Teknik şartname, ödeme planı, ve inşaat projesi gibi eklerin de sözleşmenin ayrılmaz parçası olarak noter onayından geçmesi önemlidir.

Tapu Kaydı ve Şerh

Sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesi, tarafların haklarının güvence altına alınması açısından kritik öneme sahiptir. Şerh işlemi, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerindeki usule tabidir. İnşaatın tamamlanarak iskan ruhsatının alınması, tapuda şerh için önemli bir karine oluşturur. Ancak, mahkeme kararıyla konulmuş tedbir kararları varsa, tapuya şerh işlemi yapılamaz.

Sözleşme Çeşitleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri farklı yapılarda düzenlenebilir:

• Arsanın tamamının teminat ipotekli devri
• Arsa paylarının inşaat aşamalarına paralel devri
• Satış vaadi ile inşaatın birlikte düzenlenmesi

Her bir sözleşme türü, tarafların ihtiyaçlarına ve risk tercihlerine göre farklı avantajlar sağlar. Özellikle arsa paylarının aşamalı devri modeli, hem arsa sahibi hem de müteahhit açısından dengeli bir risk dağılımı sağlar.

Şekle Aykırılık Durumları

Türk Borçlar Kanunu madde 11/2 uyarınca, şekil şartlarına uyulmaması durumunda sözleşme geçersizdir. Ancak, Türk Medeni Kanunu madde 2'de düzenlenen dürüstlük kuralı gereğince, bazı durumlarda şekle aykırılığın ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilebilir. Örneğin, müteahhidin inşaatın büyük bir kısmını tamamlamış olması ve arsa sahibinin bu aşamada şekil eksikliğini ileri sürmesi hakkaniyete aykırı olabilir.

Sözleşmenin teknik şartnamesi, kullanılacak malzemeler, yapım teknikleri ve diğer teknik detayları içermelidir. Bu şartname, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların çözümünde önemli bir referans kaynağı olacaktır. Şartnamenin eksik veya belirsiz olması, taraflar arasında ayıplı ifa veya temerrüt gibi uyuşmazlıklara yol açabilir.

Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde, müteahhidin sadakat ve özen borcu kapsamında, inşaatı teknik şartnameye uygun olarak yapması, gerekli ruhsatları alması ve işi zamanında tamamlaması gerekmektedir. Bu yükümlülüklere aykırılık, sözleşmenin feshi ve tazminat gibi hukuki sonuçlar doğurabilir.

Sözleşme İhlalleri, Temerrüt ve Ayıplı Eser Durumları

Temerrüt ve Tazminat

İnşaat sözleşmelerinde temerrüt, müteahhidin sözleşmede belirlenen süre ve şartlarda edimini yerine getirmemesi durumunda ortaya çıkar. Borçlar Kanunu madde 97 uyarınca, müteahhit edimini tam olarak yerine getirmeden arsa sahibinden pay talep edemez. Bu durumda arsa sahibi, aynen ifayı talep edebileceği gibi, gecikme tazminatı da isteyebilir.

Temerrüt halinde, arsa sahibi sözleşmede belirtilen cezai şartları talep edebilir. Sözleşmede cezai şart öngörülmemiş olsa dahi, arsa sahibi en az aylık rayiç kira bedeli kadar tazminat talep etme hakkına sahiptir. İskan ruhsatının alınması, inşaatın tamamlandığına dair önemli bir karine oluşturur ve temerrüt durumunun değerlendirilmesinde dikkate alınır.

Ayıplı Eser ve Seçimlik Haklar

Ayıplı eser durumu, inşaatın teknik şartnameye veya sözleşmede belirlenen niteliklere uygun olmaması halinde ortaya çıkar. Borçlar Kanunu madde 475 kapsamında iş sahibi, ayıplı eser durumunda üç seçimlik hakka sahiptir:

• Sözleşmeden dönme
• Bedel indirimi talep etme
• Ayıbın giderilmesini isteme

Bu hakların kullanılabilmesi için, arsa sahibinin ayıbı tespit ettiğinde müteahhide ihbarda bulunması gerekir. İhbar yükümlülüğünün yerine getirilmemesi, seçimlik hakların kullanılmasını engelleyebilir.

Eserin Kabulü ve Zamanaşımı

Eserin kabulü, inşaatın tamamlanması ve arsa sahibinin bunu açık veya örtülü olarak onaylaması anlamına gelir. Kabul, açık ayıplar için geçerli olmakla birlikte, gizli ayıplar için geçerli değildir. Zamanaşımı süreleri bu noktada önem kazanır:

• Genel ayıplı eser durumlarında 5 yıllık zamanaşımı süresi
• Müteahhitin ağır kusuru veya hilesi ile gizlenen ayıplarda 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır

Üçüncü Kişilerin Hakları

Türk Borçlar Kanunu madde 167 uyarınca, müteahhitin bağımsız bölümleri üçüncü kişilere devretmesi durumunda, bu kişiler arsa sahibinden doğrudan hak talep edebilirler. Ancak bu talep hakkı, müteahhitin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmesi şartına bağlıdır.

Üçüncü kişilerin haklarının korunması için, yapı kullanma izin belgesi (iskan ruhsatı) önemli bir rol oynar. İskan ruhsatının alınması, inşaatın yasal gerekliliklere uygun olarak tamamlandığını gösterir ve üçüncü kişilerin haklarının güvence altına alınmasında önemli bir aşamadır.

Bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere devri durumunda, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmeden doğan haklar ve borçlar, bu kişileri de etkiler. Bu nedenle, üçüncü kişilerin sözleşmenin içeriği hakkında tam olarak bilgilendirilmeleri ve haklarını buna göre kullanmaları önem taşır.

Uyuşmazlıkların Çözüm Yolları ve Yargıtay Kararları

Devlet Mahkemeleri ve Tahkim

İnşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde temel yargı mercii Asliye Hukuk Mahkemeleri'dir. Ancak, tüketici sıfatıyla yapılan sözleşmelerde Tüketici Mahkemeleri görevlidir. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2016/3869 sayılı kararında belirtildiği üzere, bu tür davalarda arsa sahipleri ve yüklenici arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır.

Tahkim yolu, tarafların sözleşmede açıkça kararlaştırmaları halinde başvurulabilecek alternatif bir yargı yoludur. Tahkim şartı içeren sözleşmelerde, uyuşmazlık doğrudan seçilen hakemlerce çözümlenir. Bu yöntem, özellikle büyük ölçekli projelerde, sürecin hızlandırılması ve uzman kişilerce değerlendirilmesi açısından tercih edilmektedir.

Alternatif Uyuşmazlık Çözüm Yöntemleri (ADR)

Arabuluculuk ve uzlaştırma gibi alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemleri, inşaat sözleşmelerinden doğan anlaşmazlıklarda giderek daha fazla tercih edilmektedir. Bu yöntemler, tarafların karşılıklı müzakere yoluyla çözüme ulaşmalarını hedefler ve dava sürecine göre daha hızlı ve ekonomiktir.

ADR yöntemlerinin en önemli avantajı, tarafların ticari ilişkilerini koruyarak sorunu çözme imkanı sunmasıdır. Özellikle devam eden projeler için bu durum kritik öneme sahiptir. Ancak, varılan çözümün bağlayıcılığı tarafların anlaşmasına bağlıdır.

Yargıtay Kararlarına Göre Uygulama Örnekleri

Yargıtay'ın inşaat uyuşmazlıklarına ilişkin kararları, uygulamada önemli yol göstericiler olarak kabul edilmektedir. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2020/538 sayılı kararında, gecikme tazminatı konusunda önemli bir içtihat oluşturulmuştur. Bu karara göre, resmi sözleşmede belirtilmemiş olsa dahi, arsa sahibi gecikme tazminatı olarak en az aylık rayiç kira bedelini talep edebilmektedir.

Sözleşmenin feshi konusunda, Yargıtay'ın yerleşik içtihatları iki temel ayrım yapmaktadır: geriye etkili fesih ve ileriye etkili fesih. İnşaatın %90'ından fazlasının tamamlanmış olması durumunda, ileriye etkili fesih uygulanmakta ve tarafların karşılıklı edimleri bu aşamaya kadar geçerli sayılmaktadır.

Tazminat taleplerinde kusur durumu özel önem taşımaktadır. Yargıtay kararlarına göre, her iki tarafın da kusurlu olduğu durumlarda, taraflar birbirlerinden olumlu veya olumsuz zarar talebinde bulunamazlar. Bu durumda sadece karşılıklı yararlı işlerin iadesi talep edilebilmektedir.

İnşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde, klasik yargı yolunun yanı sıra alternatif çözüm yöntemlerinin de etkin kullanımı, sektörün sağlıklı işleyişi açısından büyük önem taşımaktadır. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, uygulamada karşılaşılan sorunların çözümünde yol gösterici olmakta ve hukuki belirliliği sağlamaktadır. Özellikle temerrüt, ayıplı iş, fesih ve tazminat gibi temel konularda oluşturulan içtihatlar, benzer uyuşmazlıkların çözümünde emsal teşkil etmekte ve tarafların hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesinde önemli rol oynamaktadır. Bu bağlamda, inşaat sözleşmelerinde yaşanan uyuşmazlıkların çözümünde, somut olayın özelliklerine göre en uygun yöntemin seçilmesi ve Yargıtay içtihatlarının dikkate alınması, hem zaman hem de maliyet açısından optimal sonuçlar doğuracaktır.