Kiracının tahliye süreçleri hakkında merak ettikleriniz bu makalede! Türk Borçlar Kanunu'na göre tahliye şartları, dava süreçleri ve Yargıtay kararlarıyla ilgili detaylı bilgiler.

Tahliye Süreçlerine Genel Bakış

Türk hukuk sisteminde kiracının tahliyesi, kapsamlı ve detaylı bir şekilde düzenlenmiş olup, kiracı ve kiraya veren arasındaki hassas dengeyi korumayı amaçlamaktadır. Türk Borçlar Kanunu'nda tahliye süreçleri, temel olarak iki ana yöntem üzerinden şekillendirilmiştir: bildirim yoluyla tahliye ve dava yoluyla tahliye.

Bildirim yoluyla tahliye, TBK m.347 kapsamında düzenlenmiş olup, kira ilişkisinin belirli bir süre devam etmesi sonrasında kiraya verenin yasal hakları çerçevesinde kullanabileceği bir yöntemdir. Bu yöntem, özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde kiraya verene, kiracısını çıkarma imkanı tanımaktadır. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için kira sözleşmesinin en az on yıl sürmüş olması şartı aranmaktadır.

Dava yoluyla tahliye ise TBK m.350 ve devamı maddelerde düzenlenmiş olup, daha spesifik durumlar için öngörülmüş bir tahliye yöntemidir. Bu yöntem, kiraya verenin veya yeni malikin ihtiyacı, taşınmazın yeniden inşası veya esaslı onarımı gibi kanunda açıkça belirtilen sebeplere dayanmaktadır. Dava yoluyla tahliye sebepleri sınırlı sayıda olup, bu sebeplerin genişletilmesi veya kıyas yoluyla yeni sebepler eklenmesi mümkün değildir.

Her iki tahliye yönteminde de dikkat edilmesi gereken önemli hususlar bulunmaktadır:

• Sürelere Uygunluk: Bildirim yoluyla tahliyede, fesih bildiriminin belirli süreler içinde yapılması gerekmektedir.
• Şekil Şartları: Bildirimlerin yazılı olarak yapılması ve gerekli hallerde noter kanalıyla gönderilmesi önem taşımaktadır.
• İspat Yükü: Dava yoluyla tahliyede, tahliye sebebinin varlığını ispat yükü kiraya verene aittir.
• Hukuki Süreç: Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Tahliye süreçlerinde dikkat edilmesi gereken bir diğer önemli nokta, kira sözleşmesinin türüdür. Belirli süreli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde tahliye süreçleri farklılık gösterebilmektedir. Belirli süreli sözleşmelerde, sürenin bitiminden sonra sözleşmenin kendiliğinden yenilenmesi söz konusu olurken, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih bildirimi için özel düzenlemeler mevcuttur.

Kiracının korunması ilkesi çerçevesinde, tahliye süreçlerinde hakkın kötüye kullanılması yasağı önemli bir rol oynamaktadır. Kiraya verenin tahliye talebinin gerçek ve samimi bir ihtiyaca dayanması gerekmekte olup, mahkemeler bu hususu titizlikle incelemektedir. Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, ihtiyacın gerçekliği ve samimiyeti ayrıntılı olarak değerlendirilmektedir.

Tahliye süreçlerinin başarılı bir şekilde yürütülebilmesi için, hem kiraya verenin hem de kiracının yasal düzenlemeleri iyi bilmesi ve süreçleri bu doğrultuda yönetmesi gerekmektedir. Özellikle sürelere uygunluk ve şekil şartlarının yerine getirilmesi, tahliye taleplerinin başarıya ulaşmasında kritik öneme sahiptir.

Bildirim Yoluyla Tahliye

Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen bildirim yoluyla tahliye, kiracının tahliyesini sağlamak için kullanılan yasal yöntemlerden biridir. Bu yöntem, özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde kiraya verene tanınan önemli bir haktır.

Bildirim yoluyla tahliye, TBK m.347'de düzenlenmiş olup, kira sözleşmesinin en az 10 yıl süreyle devam etmiş olması temel şartını içerir. Bu süre, kira ilişkisinin başlangıcından itibaren hesaplanır ve kesintisiz olarak devam etmelidir. Kira sözleşmesinin türüne göre (belirli veya belirsiz süreli olması) bildirim yoluyla tahliye prosedürü farklılık gösterir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Bildirim Yoluyla Tahliye

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiraya veren ancak kira ilişkisinin başlangıcından itibaren 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu durumda:

• Fesih bildirimi yazılı şekilde yapılmalıdır
• Fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyulmalıdır
• Bildirim, kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmelidir

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Bildirim Yoluyla Tahliye

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, 10 yıllık uzama süresinin dolmasından sonra kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu süreçte:

• Bildirim mutlaka yazılı olmalıdır
• Uzama yılının bitiminden en az 3 ay öncesinde yapılmalıdır
• Bildirimin geçerli olması için herhangi bir gerekçe gösterilmesi gerekmez

Bildirim Yoluyla Tahliyede Önemli Hususlar

Bildirim yoluyla tahliye sürecinde dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktalar bulunmaktadır:

• Kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde, 10 yıllık süre yenilenme tarihinden itibaren başlar
• Fesih bildiriminin geçerliliği için noter kanalıyla yapılması zorunlu değildir, ancak ispat kolaylığı açısından önerilir
• Kiracının tahliye bildirimini aldığının ispatı kiraya verene aittir
• Bildirim sürelerine uyulmaması halinde, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli sayılır

Bildirim yoluyla tahliye hakkı, kiraya verene tanınmış bir hak olup, kiracının rızası aranmaksızın kullanılabilir. Ancak bu hakkın kötüye kullanılması durumunda kiracı, hukuki yollara başvurabilir. Özellikle bildirim sürelerine uyulmaması veya 10 yıllık sürenin dolmadan bildirimde bulunulması gibi durumlarda, kiracı tahliyeye itiraz edebilir.

Kiraya veren, bildirim yoluyla tahliye hakkını kullanırken, kiracıya makul bir süre tanımalı ve tahliye sürecini hukuka uygun şekilde yürütmelidir. Bu süreçte yapılacak bildirimlerin yazılı olması ve tarih içermesi, olası uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önem taşır.

Dava Yoluyla Tahliye Sebepleri

Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen dava yoluyla tahliye sebepleri, kiracının tahliyesini gerektiren özel durumları sınırlı sayıda belirlemiştir. TBK m.354 uyarınca, bu sebepler kanunda belirtilenlerle sınırlıdır ve tarafların anlaşmasıyla dahi genişletilemez veya kiracı aleyhine değiştirilemez.

Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

TBK m.350/1 kapsamında, kiraya veren, kiralanan konut veya işyerini kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanma ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Mahkemeler, ihtiyacın gerçekliğini titizlikle incelemekte ve muvazaalı talepleri reddetmektedir.

Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

Kiralanan taşınmazın el değiştirmesi durumunda, TBK m.351 uyarınca yeni malik de tahliye davası açabilir. Ancak bunun için:

• Taşınmazın edinildiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulması
• Bildirimi takiben altı ay içinde tahliye davası açılması
• İhtiyacın yeni malik, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için olması gerekir

Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye

TBK m.352/1 uyarınca, kiracının kiralanandan belirli bir tarihte çıkacağını taahhüt etmesi durumunda tahliye davası açılabilir. Bu taahhüdün geçerli olabilmesi için:

• Yazılı şekilde düzenlenmesi
• Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması
• Belirli bir tahliye tarihini içermesi şarttır

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

TBK m.352/2 kapsamında, kiracının kira bedelini ödemekte temerrüde düşmesi ve bunun sonucunda iki haklı ihtar alması durumunda tahliye davası açılabilir. İhtarların:

• Kiraya veren tarafından usulüne uygun şekilde yapılması
• Haklı sebebe dayanması
• Kira dönemleri içinde gerçekleşmesi gerekir

Kiracının Başka Konutunun Bulunması

TBK m.352/3 uyarınca, kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda tahliye davası açılabilir. Ancak kiraya verenin sözleşmenin kurulması sırasında bu durumu bilmemesi şarttır.

Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi yahut değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu durumda yapılacak işlemlerin resmi makamlarca onaylanmış olması ve kiracının kiralananı kullanmasının fiilen imkânsız olduğunun ispatlanması gerekir.

Tüm bu tahliye sebepleri, TBK m.354 gereğince sınırlı sayıda düzenlenmiş olup, kiracının korunması amacıyla tarafların anlaşması ile dahi genişletilemez. Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup, yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi: Yargıtay Kararları

Kiracının tahliyesi konusunda Yargıtay'ın verdiği emsal kararlar, uygulamada karşılaşılan sorunların çözümünde önemli bir yol gösterici olmaktadır. Özellikle 10 yıllık kiracıların tahliyesi konusunda verilen kararlar, hem kiraya verenler hem de kiracılar için önemli içtihatlar oluşturmaktadır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/7129 E. 2017/17713 K. sayılı kararında, belirsiz süreli kira sözleşmelerinin feshi konusunda önemli bir içtihat oluşturulmuştur. Bu karara göre, TBK 347/2 maddesi uyarınca belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı her zaman fesih bildiriminde bulunabilirken, kiraya veren ancak kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. Kararda dikkat çeken önemli bir nokta, fesih ihtarnamesinin süresinde yapılmamış olması halinde bile, bir sonraki fesih dönemi için geçerli sayılacağıdır.

Tahliye davalarında sürelerin hesaplanması konusunda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2018/4013 E. 2018/6997 K. sayılı kararı önem taşımaktadır. Bu kararda, ihtarnamenin süresinde keşide edilip tebliğ edilmesi ve davanın da yasal süre içinde açılması halinde tahliye talebinin kabul edilmesi gerektiği vurgulanmıştır. Bu karar, tahliye davalarında usuli süreçlerin önemini ortaya koymaktadır.

Kira sözleşmesinin yenilenmesi durumunda 10 yıllık sürenin nasıl hesaplanacağı konusunda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2017/17243 E. 2018/5100 K. sayılı kararı emsal niteliğindedir. Bu karara göre, kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde 10 yıllık süre yenilenme tarihinden itibaren başlamaktadır. Bu içtihat, özellikle sözleşmenin yenilenmesi durumunda kiraya verenlerin tahliye haklarını ne zaman kullanabilecekleri konusuna açıklık getirmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2018/1108 E. 2018/6817 K. sayılı kararı ise uzama sürelerinin hesaplanması konusunda önemli bir içtihat oluşturmaktadır. Bu karara göre, kira sözleşmesinde belirtilen 10 yıllık sürenin dolmasından sonra, TBK 347'de düzenlenen 10 yıllık uzama süresi başlamaktadır. Bu karar, kiraya verenlerin tahliye haklarını kullanabilecekleri tarihin belirlenmesinde kritik öneme sahiptir.

Yargıtay'ın bu kararları bir bütün olarak değerlendirildiğinde, 10 yıllık kiracının tahliyesi konusunda hem şekli hem de maddi hukuk açısından titiz bir yaklaşım sergilendiği görülmektedir. Özellikle sürelerin hesaplanması, fesih bildirimlerinin geçerliliği ve uzama dönemlerinin belirlenmesi konularında net kriterler ortaya konulmuştur. Bu içtihatlar, tahliye davalarında hem hakimlere hem de hukuk uygulayıcılarına yol gösterici nitelikte olup, kiracı ve kiraya veren arasındaki hukuki ilişkinin sağlıklı bir şekilde sonlandırılmasına katkı sağlamaktadır.

Sonuç olarak, kiracının tahliyesi süreçlerinde bildirim yoluyla ve dava yoluyla olmak üzere iki temel yöntem bulunmaktadır. Her iki yöntemde de kanunda belirtilen şartlara ve sürelere uyulması, tahliye talebinin başarıya ulaşması için kritik öneme sahiptir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, bu süreçlerin nasıl yürütülmesi gerektiği konusunda açık ve net bir çerçeve çizmekte, böylece hukuki öngörülebilirliği artırmaktadır.