Kiracı ve ev sahibi arasındaki anlaşmazlıkların çözümünde önemli bir rol oynayan tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını ve önemli yasal düzenlemeleri bu yazımızda detaylı bir şekilde ele alıyoruz. Tahliye taahhüdünün ne olduğunu, hangi durumlarda geçerli sayıldığını ve nelere dikkat edilmesi gerektiğini öğrenerek, hak kayıplarının önüne geçebilirsiniz.

Tahliye Taahhüdü Nedir ve Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhüdü, kiracının kiraladığı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağına dair kiraya verene karşı üstlendiği yazılı bir taahhüttür. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352/1. maddesi uyarınca, bu taahhüt özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında önem taşımaktadır.

Tahliye taahhüdünün hukuki niteliği, doktrinde tartışmalı olmakla birlikte, genellikle şarta bağlı bir ikale sözleşmesi olarak kabul edilmektedir. Bu taahhüt, kira sözleşmesinin sona erdirilmesine yönelik tarafların karşılıklı anlaşmasını içerir ve belirli şartların varlığı halinde geçerlilik kazanır.

Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için aşağıdaki şartların bir arada bulunması gerekmektedir:

• Yazılı Şekil: Taahhüdün mutlaka yazılı olarak düzenlenmesi gerekir. Noter onayı zorunlu olmamakla birlikte, ispat kolaylığı açısından önerilmektedir.
• Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmesi: Taahhüt, kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmelidir. Kira sözleşmesiyle aynı anda veya öncesinde verilen taahhütler geçersizdir.
• Belirli Bir Tahliye Tarihi: Taahhütte, tahliyenin gerçekleşeceği tarih açık ve net bir şekilde belirtilmelidir.
• Yetkili Kişi Tarafından Verilmesi: Taahhüdün kiracının kendisi veya yetkili temsilcisi tarafından verilmesi şarttır.

Önemli Hususlar ve İstisnai Durumlar

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28.09.2021 tarih, 2017/975 E. 2021/1108 K. sayılı kararı uyarınca, tahliye taahhüdünde boş bırakılan kısımların sonradan doldurulduğu iddiası durumunda, ispat yükü kiracıya aittir. Bu nedenle, kiracıların taahhüt metnini imzalarken tüm boşlukların doldurulmuş olmasına dikkat etmeleri önem taşır.

Tahliye taahhüdü, şarta bağlı olarak da verilebilir. Örneğin, kiracının iş değişikliği veya taşınma gibi belirli bir olayın gerçekleşmesi halinde tahliye edeceğine dair taahhütte bulunması mümkündür. Bu durumda, şartın gerçekleşmesi ile taahhüt hüküm ve sonuçlarını doğurmaya başlar.

Taahhüdün geçerliliği için noter onayı zorunlu olmamakla birlikte, uygulamada yaşanabilecek imza inkarı gibi sorunların önüne geçmek için noter onaylı düzenlenmesi tavsiye edilmektedir. Ayrıca, taahhüdün içeriğinin açık ve anlaşılır olması, tarafların haklarını ve yükümlülüklerini net bir şekilde ortaya koyması bakımından önemlidir.

Tahliye taahhüdünün geçersiz sayılabileceği durumlar da mevcuttur. Örneğin, kira sözleşmesinin imzalanması sırasında veya öncesinde alınan tahliye taahhütleri, kiracının korunması ilkesi gereğince geçersiz sayılmaktadır. Benzer şekilde, taahhüdün baskı veya tehdit altında alınması durumunda da geçersizlik söz konusu olabilir.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi ve Dava Süreci

Tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılacak hukuki süreç, kiraya veren için önemli avantajlar sağlamaktadır. Kiracının taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmaması durumunda, kiraya veren bir aylık hak düşürücü süre içerisinde iki farklı hukuki yola başvurabilir.

İlamsız İcra Takibi Yolu

İİK m.272 uyarınca kiraya veren, tahliye taahhüdüne dayanarak ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu takip türünün tercih edilmesinin en önemli avantajı, dava yoluna göre daha hızlı sonuç alınabilmesidir. İlamsız icra takibinde:

• Takip talebi ile birlikte geçerli bir tahliye taahhüdünün icra dairesine sunulması gerekir
• İcra müdürlüğü, kiracıya 7 günlük bir ödeme ve tahliye emri gönderir
• Kiracı bu süre içinde itiraz etmezse takip kesinleşir ve tahliye gerçekleştirilebilir
• İtiraz halinde takip durur ve kiraya verenin itirazın kaldırılması veya iptali davası açması gerekir

Dava Yolu ve Süre Uzatımı

Kiraya veren, doğrudan tahliye davası açmayı da tercih edebilir. TBK m.353 önemli bir düzenleme getirerek, kiraya verene dava açma süresini uzatma imkanı tanımıştır. Buna göre:

• Kiraya veren, bir aylık süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunursa, dava açma süresi bir kira dönemi uzar
• Bildirim noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü mektupla yapılabilir
• Süre uzatımı hakkı sadece bir kez kullanılabilir
• Uzatılan süre içinde dava açılmazsa, tahliye taahhüdüne dayanma hakkı düşer

İtirazın Kaldırılması ve İptali Davaları

Tahliye taahhüdünün niteliğine göre izlenecek hukuki yol değişir:

• Noter onaylı taahhütname varsa, itirazın kaldırılması davası açılır
• Taahhütname adi yazılı ise ve imza inkar edilirse, itirazın iptali davası açılmak zorundadır
• Her iki dava türünde de mahkeme, öncelikle tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını inceler
• Davalar bir ay içinde açılmalıdır, aksi halde takip düşer

İcra Takibinde Özel Durumlar

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde bazı özel durumlar söz konusu olabilir:

• Şarta bağlı tahliye taahhütlerinde, bir aylık süre şartın gerçekleştiği tarihten itibaren başlar
• Kiracının kısmi itirazı mümkündür, ancak tahliye yönünden itiraz bölünemez
• Kira bedelinin ödenmesi, tahliye taahhüdünün geçerliliğini etkilemez
• İcra mahkemesinin kararları temyiz edilebilir, ancak temyiz tahliyeyi durdurmaz

Tahliye taahhüdüne dayalı takip ve dava sürecinde, sürelere dikkat edilmesi ve usul hükümlerine uygun hareket edilmesi büyük önem taşır. Özellikle bir aylık hak düşürücü sürenin kaçırılmaması ve gerekli belgelerin eksiksiz sunulması, hukuki sürecin başarıyla sonuçlanması için kritik öneme sahiptir.

Aile Konutu ve Tahliye Taahhüdü

Aile konutu, eşlerin birlikte yaşamlarını sürdürdükleri ve ailenin barınma ihtiyacını karşılayan konut olarak tanımlanmaktadır. Türk hukuk sisteminde aile konutu, özel bir koruma altına alınmış olup, bu koruma tahliye taahhütleri açısından da önemli sonuçlar doğurmaktadır.

Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi, aile konutu üzerindeki tasarrufları özel olarak düzenlemiştir. Bu maddeye göre, eşlerden biri, diğer eşin açık rızası olmadan aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Bu düzenleme, tahliye taahhütlerini de doğrudan etkilemektedir.

Aile konutu statüsündeki bir taşınmaz için verilen tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için, her iki eşin de rızasının bulunması gerekmektedir. Yalnızca kiracı olan eşin imzaladığı tahliye taahhüdü, diğer eşin açık rızası olmadan geçerlilik kazanamaz. Bu durum, Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarıyla da desteklenmektedir.

Özellikle dikkat edilmesi gereken bir husus, boşanma sürecinde veya boşanma sonrasında da aile konutu statüsünün devam edebileceğidir. Nitekim Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin 29.11.2004 tarih, 20444-24666 sayılı kararında belirtildiği üzere, boşanma gerçekleşmiş olsa dahi, eşlerden biri diğerine karşı ve ona tebaen konutta oturduğundan, İcra ve İflas Kanunu'nun ilgili hükümleri gereğince üçüncü kişi sayılmaz.

Aile konutu statüsünün varlığı halinde:

• Tahliye taahhüdü her iki eşin rızasıyla verilmelidir
• Tek eşin verdiği tahliye taahhüdü geçersizdir
• Kirada oturulan aile konutunun tahliyesi için açılan davalarda, diğer eşin de davaya dahil edilmesi gerekir
• Tahliye taahhüdünün geçerliliği için noter onayı şart değildir, ancak ispat kolaylığı sağlar

Aile konutu statüsünün tespiti konusunda herhangi bir tereddüt oluşması halinde, mahkemeler tarafından re'sen araştırma yapılması gerekmektedir. Bu araştırma kapsamında, taşınmazın aile konutu niteliğinde olup olmadığı, eşlerin rızalarının bulunup bulunmadığı ve tahliye taahhüdünün geçerlilik şartlarını taşıyıp taşımadığı incelenir.

Tahliye taahhüdünün aile konutu açısından özel bir önemi bulunmaktadır. Çünkü TMK m.194/1 hükmü, sadece mülkiyet hakkına değil, kira sözleşmesinden doğan haklara da uygulanır. Bu nedenle, kiralık bir aile konutunun tahliye taahhüdü söz konusu olduğunda, her iki eşin de bu konudaki iradesi aranmaktadır. Aksi halde, tek eşin imzaladığı tahliye taahhüdüne dayanılarak başlatılan tahliye takibi veya açılan tahliye davası, diğer eşin itirazı üzerine sonuçsuz kalabilir.

Yargıtay Kararları Işığında Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği

Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği konusunda Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, uygulamada karşılaşılan farklı durumları aydınlatıcı niteliktedir. Bu kararlar ışığında, tahliye taahhütnamesinin çeşitli yönlerini detaylı olarak inceleyeceğiz.

Boş Tahliye Taahhütnamesi

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun T.27.1.1999, E.6–29/K.11 sayılı kararına göre, boş imzalanıp sonradan doldurulan tahliye taahhütnameleri kural olarak geçerli kabul edilmektedir. Ancak, Y.6.HD'nin 2013/13547 E., 2014/5798 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, taahhütnamenin sonradan doldurulduğu iddiası varsa, ispat yükü kiracıya aittir ve bu iddianın yazılı delille ispatlanması gerekmektedir.

Birden Fazla Kiracı Durumu

Birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda, tahliye taahhüdünün tüm kiracılar tarafından imzalanması zorunludur. Aile konutu söz konusu olduğunda ise TMK m.194/1 ve TBK m.349 uyarınca, eşlerden birinin imzası yeterli olmakla birlikte, diğer eşin açık rızasının alınması gerekmektedir.

Kira Sözleşmesiyle Aynı Tarihli Taahhüt

Kira sözleşmesiyle aynı tarihte verilen tahliye taahhütleri geçersiz kabul edilmektedir. Bu durum, kiracının korunması ilkesinin bir yansımasıdır. Ancak yenilenen kira sözleşmelerinde verilen taahhütler bu kuralın istisnasını oluşturur.

Tarihsiz Taahhütname

Tarihsiz taahhütnamelerde, "içinde kiracı olarak bulunduğum" gibi ifadeler varsa, taahhütnamenin kira sözleşmesinden sonra imzalandığı kabul edilir. Bu durumda taahhütname geçerli sayılır.

Hakim Önünde Beyan

Hakim huzurunda verilen tahliye taahhütleri, özel bir geçerlilik şekline tabi değildir ve mahkeme tutanağına geçirilmesi yeterlidir. Bu tür taahhütler, ispat açısından en güvenilir yöntemlerden biridir.

Tüzel Kişi Kiracı

Tüzel kişilerin taraf olduğu tahliye taahhütlerinde, yetkili temsilcinin imzası aranmaktadır. Temsil yetkisinin varlığı ve kapsamı, ticaret sicili kayıtları veya yetki belgeleriyle ispatlanmalıdır.

Açık ve Net Tarih

Tahliye taahhüdünde belirtilen tarihin açık ve tereddüte yer vermeyecek şekilde yazılması gerekmektedir. Belirsiz veya yoruma açık tarih içeren taahhütler geçersiz sayılabilir.

Şarta Bağlı Taahhüt

Yargıtay içtihatlarına göre, tahliye taahhüdünün şarta bağlanması mümkündür. Şartın gerçekleşmesiyle birlikte taahhüt hüküm doğurur ve yasal süreler bu tarihten itibaren işlemeye başlar.

Cezai Şart

Tahliye taahhüdüne cezai şart eklenebilir, ancak mahkemeler bu şartın hakkaniyete uygunluğunu denetleme yetkisine sahiptir. Aşırı cezai şartlar, TBK'nın genel hükümleri çerçevesinde indirilebilir.

Tahliye taahhüdünün geçerliliği konusundaki bu Yargıtay içtihatları, hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından önemli yol göstericilerdir. Taahhüdün şekli ve içeriği kadar, verilme zamanı ve koşulları da geçerlilik açısından belirleyicidir. Bu nedenle, tarafların hak ve yükümlülüklerini bilerek hareket etmeleri, olası uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır. Özellikle aile konutu söz konusu olduğunda, eşlerin rızasının alınması ve taahhüdün şekli şartlarına uyulması, hukuki güvenlik açısından vazgeçilmez unsurlardır.