Apartmanda veya sitede yaşayanlar için önemli bir konu olan tadilatlar ve değişiklikler, Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve yönetmeliklere göre belirli kurallara tabidir. Bu yazımızda, bağımsız bölüm tadilat kurallarını detaylı bir şekilde ele alarak, hangi tadilatlarda kimin onayı gerektiğini ve ilgili hukuki süreçleri açıklıyoruz.

Bağımsız Bölüm Tadilat Kuralları Genel Bakış

Modern yaşamın getirdiği ihtiyaçlar doğrultusunda, apartman ve site yaşamı giderek yaygınlaşmaktadır. Bu yaşam tarzında, bağımsız bölümlerde yapılacak tadilatlar ve değişiklikler belirli kurallara tabidir. Bu kuralların temelini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu oluşturmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bağımsız bölüm, bir binanın başlı başına kullanılmaya elverişli ve bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerini ifade eder. Daireler, iş yerleri, depolar ve benzeri alanlar bağımsız bölüm olarak değerlendirilir. Her bağımsız bölüm maliki, kendi mülkiyetindeki alanda belirli sınırlar dahilinde değişiklik yapma hakkına sahiptir.

Bağımsız bölümlerde yapılacak tadilatların en önemli sınırı, diğer maliklerin haklarının korunması prensibidir. Bu prensip, hem fiziksel hem de kullanım haklarını kapsar. Örneğin, bir dairede yapılacak tadilat, üst veya alt kattaki dairelerin yapısal bütünlüğüne zarar veremez veya yaşam konforunu olumsuz etkileyemez.

Bir binadaki ortak alanlar, tüm kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir. Çatılar, asansörler, merdivenler, sığınaklar ve genel koridorlar gibi alanlar ortak kullanım alanlarıdır. Bu alanlarda yapılacak tadilatlar için özel kurallar geçerlidir ve genellikle kat maliklerinin belirli oranlarda onayını gerektirir.

Her apartman veya sitenin yönetim planı, o yapıya özgü tadilat ve değişiklik kurallarını belirler. Yönetim planı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun temel prensipleri çerçevesinde hazırlanır ve tüm kat malikleri için bağlayıcıdır. Bu plan, hangi tadilatların nasıl yapılacağını, hangi durumlarda izin alınması gerektiğini ve ortak giderlerin nasıl paylaşılacağını detaylı olarak düzenler.

Tadilat sürecinde dikkat edilmesi gereken temel noktalar şunlardır:

• Yapısal değişiklikler için gerekli teknik ve idari izinlerin alınması
• Diğer kat maliklerinin haklarının gözetilmesi
• Binanın statik yapısının korunması
• Ortak alanların kullanımının engellenmemesi
• Gürültü ve kirlilik gibi rahatsızlık verici faktörlerin minimize edilmesi

Bağımsız bölüm tadilatları, yapının mimari projesine uygun olmalıdır. Projeye aykırı değişiklikler veya eklemeler, sadece yasal prosedürler izlenerek ve gerekli onaylar alınarak yapılabilir. Bu süreçte, yerel yönetimlerden alınması gereken izinler de unutulmamalıdır.

Tadilatların planlanması ve uygulanması aşamasında, profesyonel destek almak önemlidir. Özellikle yapısal değişikliklerde, mühendislik hizmeti alınması ve gerekli teknik değerlendirmelerin yapılması, hem güvenlik açısından hem de olası hukuki sorunların önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir.

Rıza Gerektirmeyen Tadilatlar

Kat mülkiyetine tabi binalarda, bazı tadilat ve değişiklikler diğer kat maliklerinin rızası olmadan gerçekleştirilebilir. Bu durum, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay kararları ile açıkça belirlenmiştir.

Bağımsız Bölüm İçindeki Değişiklikler

Bağımsız bölüm malikleri, kendi yaşam alanlarında belirli sınırlar dahilinde özgürce değişiklik yapabilirler. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 2019 tarihli kararına göre, ortak tesislere müdahale etmeyen ve binanın statiğine zarar vermeyen değişiklikler için diğer kat maliklerinin onayı gerekmez. Bu kapsamda:

• İç mekan boyama ve dekorasyon
• Zemin döşeme değişiklikleri
• Dolap ve mutfak dolapları montajı
• Kapı değişimi (dış kapı hariç)
• İç duvar kaplamaları

gibi değişiklikler serbestçe yapılabilir.

Kanalizasyon ve Su Tesisleri

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 1983 tarihli içtihadına göre, bağımsız bölüme ait kanalizasyon ve su tesisatının bakım ve onarımı o bölümün malikinin sorumluluğundadır. Bu kapsamda:

• Tesisat borularının değişimi
• Musluk ve batarya değişimleri
• Lavabo, klozet gibi sıhhi tesisat elemanlarının yenilenmesi
• Gider borularının temizliği ve onarımı

için diğer maliklerden izin alınması gerekmez. Ancak ana kolonlara müdahale edilecekse, bu durumda yönetimin bilgilendirilmesi gerekir.

Bodrum/Zemin Kat Balkonları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2015 tarihli kararı, özellikle güvenlik amaçlı bazı değişikliklerin rıza gerektirmediğini belirtmiştir. Buna göre, bodrum ve zemin kat balkonlarına düz veya dikey demir parmaklık takılması için diğer kat maliklerinin onayı aranmaz. Ancak bu parmaklıkların:

• Diğer daireler için tehlike oluşturmaması
• Binanın genel görünümünü bozmayacak nitelikte olması
• Üst katlara tırmanmaya imkan vermeyecek şekilde tasarlanması

gerekmektedir.

Acil Onarım ve Güçlendirme

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 2020 tarihli kararına göre, yapıya zarar veren ve acilen onarılması gereken durumlarda diğer maliklerin rızası aranmaz. Bu kapsamda:

• Su sızıntısı ve tesisat patlaklarının onarımı
• Elektrik tesisatındaki acil arızaların giderilmesi
• Çökme tehlikesi gösteren yapı elemanlarının güçlendirilmesi
• Yangın güvenliği için gerekli acil önlemler

gibi durumlar için hızlı müdahale edilebilir. Bu tür acil onarımların masrafları, arsa payı oranında tüm kat maliklerince karşılanır.

Tüm bu rıza gerektirmeyen tadilatlar yapılırken, binanın genel estetiğine ve diğer maliklerin yaşam konforuna saygı gösterilmeli, gürültü ve kirlilik gibi rahatsızlık verici durumlar minimum seviyede tutulmalıdır. Ayrıca, belediyeden alınması gereken izinler varsa, bunlar mutlaka temin edilmelidir.

Çoğunluk Gerektiren Tadilatlar

Kat mülkiyetine tabi binalarda yapılacak tadilatlar, değişikliğin niteliğine göre farklı oranlarda çoğunluk gerektirmektedir. Bu düzenlemeler, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda detaylı olarak belirtilmiş olup, kat maliklerinin haklarını korumak ve binanın güvenliğini sağlamak amacıyla oluşturulmuştur.

4/5 Çoğunluk

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesi uyarınca, bağımsız bölümlerde yapılacak değişiklikler için belirli şartlar ve çoğunluk aranmaktadır. Bu değişikliklerin yapılabilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekmektedir. Ancak bu değişikliklerin yapılabilmesi için aşağıdaki temel şartların sağlanması zorunludur:

• Mimari projede esaslı değişiklik yapılmaması
• Diğer kat maliklerinin mülkiyet haklarının ihlal edilmemesi
• Bağımsız bölümlerin kullanımının engellenmemesi
• Binanın statiğine zarar verilmemesi

Yargıtay'ın çeşitli kararlarında belirtildiği üzere, ortak alanlarda yapılacak değişiklikler için de beşte dört çoğunluk aranmaktadır. Bu kapsamda:

• Ortak duvarların değiştirilmesi
• Balkon kapatma işlemleri
• Asansör eklenmesi
• Güvenlik sistemleri kurulması
• Çit veya duvar örülmesi

gibi değişiklikler için kat maliklerinin beşte dördünün onayı gerekmektedir.

Oybirliği Gerektiren Durumlar

634 sayılı Kanun'un 44. maddesi uyarınca, bazı önemli değişiklikler için tüm kat maliklerinin oybirliği ile karar alması zorunludur. Bu durumlar genellikle binanın temel yapısını veya kullanım amacını değiştiren değişikliklerdir:

• Ana yapının mimari projesinde esaslı değişiklikler
• Bağımsız bölümlerin kullanım amacının değiştirilmesi
• Yeni kat ilavesi
• Çatı katı veya teras katı eklenmesi
• Binanın tümünü ilgilendiren yapısal değişiklikler

Oybirliği gerektiren durumlarda, tek bir kat malikinin dahi muhalefeti, değişikliğin yapılmasını engelleyebilmektedir. Bu nedenle, bu tür değişikliklerin planlanması aşamasında tüm kat maliklerinin görüşlerinin alınması ve uzlaşma sağlanması önem taşımaktadır.

Yapısal değişikliklerde özellikle dikkat edilmesi gereken nokta, binanın statiğini etkileyebilecek müdahalelerin teknik açıdan değerlendirilmesi ve gerekli mühendislik raporlarının alınmasıdır. Bu tür değişiklikler için yerel yönetimlerden alınması gereken izinler ve ruhsatlar da bulunmaktadır.

Çoğunluk kararıyla yapılan değişikliklerde, karara katılmayan kat maliklerinin de değişiklik masraflarına katılma zorunluluğu bulunmaktadır. Ancak bu durum, lüks sayılabilecek veya yapılması zorunlu olmayan değişiklikler için geçerli değildir. Bu gibi durumlarda, masraflar sadece değişikliği isteyen ve onaylayan kat malikleri tarafından karşılanmaktadır.

Tadilat Masrafları ve Sorumluluklar

Kat mülkiyetine tabi binalarda yapılan tadilatların masrafları ve sorumlulukların dağılımı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde düzenlenmektedir. Tadilatlardan kaynaklanan masraf ve sorumluluklar, tadilatın türüne ve yapıldığı alana göre farklılık göstermektedir.

Ortak Alan Tadilatları ve Masrafları Ortak alanlarda yapılan tadilatların masrafları, genel kural olarak tüm kat maliklerince karşılanır. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, ortak tesislerden kaynaklanan zararlardan, zarar görenin kusuru bulunmadığı durumlarda, tüm kat malikleri arsa payları oranında sorumludur. Bu sorumluluk, ortak alanların bakım, onarım ve yenileme masraflarını da kapsamaktadır.

Bağımsız Bölüm Tadilatları ve Sorumluluklar Bağımsız bölümlerde yapılan tadilatların masrafları, kural olarak o bölümün malikine aittir. Ancak tadilat sırasında ortak alanlara veya diğer bağımsız bölümlere zarar verilmesi durumunda, bu zararların tazmini tadilat yaptıran malik tarafından karşılanmalıdır. Özellikle su, elektrik, ısıtma gibi ortak tesisata yapılan müdahalelerden kaynaklanan zararlar bu kapsamda değerlendirilir.

Hukuki Yaptırımlar ve Dava Hakları 634 sayılı Kanun'un 32. ve 33. maddeleri, kat maliklerine önemli hukuki haklar tanımaktadır. Yönetim planına veya kat malikleri kurulu kararlarına aykırı tadilatlar yapılması durumunda, diğer kat malikleri dava açma hakkına sahiptir. Bu davalar:

• Tadilatın durdurulması
• Eski hale getirme
• Tazminat talepleri
• Masrafların tahsili

konularını içerebilir.

İzinsiz Tadilatlar ve Yaptırımlar İmar Kanunu'nun 32. maddesi uyarınca, ruhsatsız veya projeye aykırı yapılan tadilatlar için idari yaptırımlar uygulanır. Bu durumda:

• Tadilat derhal durdurulur
• Yapılan değişikliklerin eski hale getirilmesi istenir
• İdari para cezası uygulanabilir
• Yasal süre içinde eski hale getirilmeyen değişiklikler, yerel yönetimler tarafından yıkılabilir

Acil Durum Tadilatları Binanın yapısal güvenliğini tehdit eden veya acil müdahale gerektiren durumlarda yapılan tadilatların masrafları, tüm kat maliklerince arsa payları oranında karşılanır. Bu tür tadilatlar için önceden izin alınması zorunluluğu bulunmamakla birlikte, masrafların paylaşımı konusunda kat malikleri arasında uyuşmazlık çıkması durumunda, mahkeme yoluyla çözüm aranabilir.

Sonuç olarak, kat mülkiyetine tabi binalarda tadilat masrafları ve sorumluluklar, tadilatın niteliğine, yapıldığı alana ve mevcut yasal düzenlemelere göre belirlenmektedir. Kat malikleri, hem kendi bağımsız bölümlerinde hem de ortak alanlarda yapacakları tadilatlar için ilgili yasal düzenlemelere uymak, gerekli izinleri almak ve diğer maliklerin haklarını gözetmek zorundadır. Aksi durumda, hem hukuki hem de idari yaptırımlarla karşılaşabilirler. Bu nedenle, tadilat öncesinde gerekli izinlerin alınması, masrafların ve sorumlulukların belirlenmesi, olası uyuşmazlıkların önlenmesi açısından büyük önem taşımaktadır.