Hisseli tapunuz var ve kiralamak mı istiyorsunuz? Paydaşlarla anlaşmazlık yaşamamak için bilmeniz gerekenler burada! Türk Medeni Kanunu ve Yargıtay kararları ışığında, hisseli taşınmaz kiralama konusunda tüm detayları ve olası sorunları ele alıyoruz. Pay ve paydaş çoğunluğu, tapuya şerh, tahliye davası gibi önemli konularda doğru bilgiye hemen ulaşın!

Hisseli Taşınmaz Kiralama ve Paydaşların Hakları

Hisseli taşınmazların kiralanması, paylı mülkiyet ilişkisinin en önemli konularından biridir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK), paylı mülkiyete tabi taşınmazların yönetimi ve kullanımı konusunda detaylı düzenlemeler getirmiştir.

TMK m.688 uyarınca, paylı mülkiyette birden çok kişi, maddi olarak bölünmemiş bir taşınmazın tamamına belli paylarla malik olur. Her paydaş, kendi payı oranında mülkiyet hakkının sağladığı yetkilere sahiptir. Ancak bu yetki, tek başına taşınmazı kiraya verme hakkını içermez.

Taşınmazın kiraya verilmesi, TMK m.691 kapsamında önemli yönetim işleri arasında değerlendirilir. Bu nedenle, hisseli taşınmazın kiraya verilebilmesi için hem paydaş sayısının çoğunluğu hem de pay çoğunluğunun bir araya gelmesi gerekir. Örneğin, dört paydaşlı bir taşınmazda en az üç paydaşın olumlu oyu ve bu paydaşların toplam payının %50'den fazla olması şarttır.

TMK m.693 gereğince, her paydaş paylı mülkiyete konu taşınmazdan yararlanma ve kullanma hakkına sahiptir. Ancak bu hak, diğer paydaşların haklarıyla çatışmayacak şekilde kullanılmalıdır. Bir paydaşın tek başına taşınmazı kiraya vermesi, diğer paydaşların haklarını ihlal edeceğinden mümkün değildir.

Olağan yönetim işleri konusunda TMK m.690, her paydaşa yetki vermektedir. Ancak kiralama işlemi, basit bir yönetim işi olmayıp, taşınmazın kullanım şeklini ve gelirini doğrudan etkileyen önemli bir tasarruftur. Bu nedenle, tek bir paydaşın veya pay çoğunluğuna ulaşmayan paydaşların yapacağı kira sözleşmesi geçersiz sayılacaktır.

Paydaşların kira sözleşmesinden doğan hakları şu şekilde özetlenebilir:

• Kira gelirinden pay oranında yararlanma hakkı
• Kiralama kararına katılma ve oy kullanma hakkı
• Geçersiz kira sözleşmelerine itiraz etme hakkı
• Kira şartlarının belirlenmesinde söz sahibi olma hakkı

Kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için alınacak kararda, pay ve paydaş çoğunluğunun yanı sıra, kira bedeli, süresi ve diğer önemli şartların da açıkça belirtilmesi gerekir. Paydaşlar arasında yapılacak yazılı bir anlaşma ile kiralama yetkisi belirli paydaşlara da verilebilir, ancak bu yetkilendirmenin de yine pay ve paydaş çoğunluğuyla yapılması şarttır.

Yargıtay Kararları Işığında Hisseli Taşınmaz Kiralama

Hisseli taşınmazların kiralanması konusunda Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, uygulamada karşılaşılan sorunlara ışık tutmaktadır. Bu alanda en önemli içtihatlardan biri, 27.11.1946 tarihli ve E.1946/28, K.1946/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'dır. Bu karar ile paylı mülkiyete konu taşınmazların kiraya verilmesi, önemli yönetim işi olarak kabul edilmiş ve uygulamada yaşanan tereddütler giderilmiştir.

Yargıtay'ın bu konudaki yaklaşımı, paylı mülkiyetin doğasından kaynaklanan hakların korunması ve paydaşlar arasındaki menfaat dengesinin gözetilmesi yönündedir. Özellikle Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin T. 28.02.2007, E. 2007/702, K. 2007/1933 sayılı kararı, paylı taşınmazın kiraya verilmesinin TMK m.692 kapsamında olağanüstü yönetim işi olduğunu vurgulamıştır. Bu karar, bazı özel durumlarda oybirliğinin gerekebileceğini de ortaya koymuştur.

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, paylı mülkiyete tabi taşınmazların kiraya verilmesinde şu hususlar önem taşımaktadır:

• Kira sözleşmesinin geçerliliği için pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması zorunludur
• Çoğunluk kararı olmadan yapılan kira sözleşmeleri geçersiz sayılır
• Elbirliği mülkiyetindeki pay sahipleri, paylı mülkiyet açısından tek kişi olarak değerlendirilir
• Kira sözleşmesinin tapuya şerhi için tüm paydaşların onayı gereklidir

Yargıtay kararları, paydaşların haklarının korunması açısından önemli güvenceler getirmektedir. Örneğin, çoğunluk kararı olmadan yapılan kira sözleşmelerinin geçersizliğinin tespiti davası açılabilmektedir. Ayrıca, kira gelirlerinin paylaştırılması konusunda da paydaşların hakları korunmaktadır.

Yüksek mahkeme, özellikle son yıllardaki kararlarında, paylı mülkiyette kiralama işlemlerinin şeffaf ve adil bir şekilde yürütülmesi gerektiğini vurgulamaktadır. Bu kapsamda, kiralama kararının alınması sürecinde tüm paydaşların bilgilendirilmesi ve görüşlerinin alınması önem taşımaktadır.

Yargıtay içtihatları, paylı mülkiyette kiralama işlemlerinin demokratik yönetim ilkelerine uygun olarak gerçekleştirilmesi gerektiğini ortaya koymaktadır. Bu yaklaşım, hem paydaşların haklarının korunmasını hem de taşınmazın etkin bir şekilde değerlendirilmesini sağlamaktadır.

Uygulamada sıkça karşılaşılan sorunlardan biri de kira sözleşmesinin feshi konusudur. Yargıtay, fesih işleminin de kiraya verme gibi önemli yönetim işi olduğunu kabul etmekte ve pay ve paydaş çoğunluğunu aramaktadır. Bu yaklaşım, paydaşlar arasındaki hukuki ilişkilerin istikrarını sağlamakta ve keyfi uygulamaların önüne geçmektedir.

İki Paydaşlı Hisseli Taşınmazlarda Kira Sözleşmesi

Hisseli taşınmazlarda kira sözleşmesi konusu, özellikle iki paydaşlı durumlarda farklı bir boyut kazanmaktadır. Türk Medeni Kanunu'nun 688. maddesi, her paydaşın kendi payı üzerindeki hak ve yükümlülüklerini düzenlerken, bu hakların sınırlarını da net bir şekilde çizmektedir. Bu maddeye göre, her paydaş kendi payı nispetinde mülkiyet hakkına sahip olmakla birlikte, bu hak doğrudan kiraya verme yetkisini içermemektedir.

İki paydaşlı hisseli taşınmazlar, paylı mülkiyetin en basit formunu oluşturmaktadır. Bu durumda, taşınmazın iki malik arasında belirli oranlarda paylaşıldığı bir mülkiyet yapısı söz konusudur. Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir husus, payların fiziksel olarak bölünmemiş olmasıdır. Yani paydaşlar, taşınmazın tamamı üzerinde belirli oranlarda hak sahibidir.

Yargıtay Büyük Genel Kurulu'nun 27.11.1946 tarihli, E: 1943/28, K: 1946/15 sayılı kararı ile paylı mülkiyette kira sözleşmelerine ilişkin önemli bir içtihat oluşturulmuştur. Bu karara göre, genel kural olarak bir paydaşın kendi payını tek başına kiraya vermesi mümkün değildir. Ancak iki paydaşlı taşınmazlarda özel bir durum söz konusudur: Bir paydaş, kendi payını diğer paydaşa kiralayabilir.

Bu istisnai durum, iki paydaşlı taşınmazlarda şu gerekçelerle kabul edilmektedir:

• Diğer paydaşın zaten taşınmazın tamamı üzerinde kullanım hakkı bulunmaktadır
• Kira sözleşmesi sadece pay oranları üzerinde bir düzenleme getirmektedir
• İki paydaşlı yapıda, üçüncü kişilerin hakları söz konusu değildir

Ancak bu özel durumda dahi, kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için bazı şartların sağlanması gerekmektedir:

• Kira sözleşmesi yazılı şekilde yapılmalıdır
• Sözleşmede kiralanan payın oranı açıkça belirtilmelidir
• Kira bedeli ve süresi gibi temel unsurlar net olarak düzenlenmelidir

İki paydaşlı taşınmazlarda yapılan kira sözleşmelerinde, kiracı konumundaki paydaşın hakları da özel olarak korunmaktadır. Kiracı paydaş, hem kendi payı üzerindeki mülkiyet hakkından hem de kiraladığı pay üzerindeki kiracılık hakkından yararlanabilir. Bu durum, taşınmazın kullanımında ve yönetiminde daha esnek bir yapı sağlamaktadır.

Öte yandan, iki paydaşlı yapının bozulması halinde (örneğin paylardan birinin üçüncü bir kişiye devredilmesi durumunda) mevcut kira sözleşmesinin durumu özel olarak değerlendirilmelidir. Bu gibi durumlarda, yeni paydaşın kira sözleşmesine taraf olma veya sözleşmeyi feshetme hakları gündeme gelebilir.

Hisseli Taşınmazda Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi ve Tahliye Davası

Hisseli taşınmazlarda kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, paydaşlar ve kiracı açısından önemli hukuki sonuçlar doğurur. TMK m.1009 uyarınca, kira sözleşmesinin tapuya şerh edilebilmesi için tüm paydaşların oybirliğiyle karar alması zorunludur. Bu şerh işlemi, kiracının hukuki durumunu güçlendirir ve taşınmazın el değiştirmesi halinde bile kira sözleşmesinin geçerliliğini korur.

Tapuya şerh işlemi için öncelikle geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı gerekir. Pay ve paydaş çoğunluğuyla yapılmış kira sözleşmesi, şerh için yeterli değildir. Tüm paydaşların rızası olmadan yapılan şerh işlemi, tapu sicilinin düzeltilmesi davası ile iptal ettirilebilir. Şerh işlemi için tapu müdürlüğüne başvurulurken, aşağıdaki belgeler gereklidir:

• Tüm paydaşların imzalarını içeren kira sözleşmesi
• Tapu senedi örneği
• Kimlik belgeleri
• Şerh için talep dilekçesi

Tahliye davası açılması da önemli bir yönetim işi olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle, kiracının tahliyesi için açılacak davada da pay ve paydaş çoğunluğunun kararı aranır. Tek bir paydaşın veya azınlıkta kalan paydaşların tahliye davası açma yetkisi bulunmamaktadır. Tahliye davası açma kararı alındıktan sonra, dava paydaşlardan biri tarafından açılabilir.

Kiracının kira bedelini ödememesi veya sözleşme şartlarına aykırı davranması durumunda, paydaşlar öncelikle aralarında tahliye kararı almalıdır. Bu karar için yapılacak toplantıda, hem paydaş sayısı hem de pay oranı bakımından çoğunluğun sağlanması gerekir. Tahliye kararı alındıktan sonra, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri çerçevesinde dava açılabilir.

Hisseli taşınmazlarda kira ilişkisinin sona erdirilmesi için açılacak tahliye davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise kira sözleşmesinin türüne göre belirlenir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında Sulh Hukuk Mahkemesi, diğer kira ilişkilerinde Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Hisseli taşınmazların kiralanması konusunda özetlediğimiz tüm bu hususlar, paydaşların haklarını korumak ve olası uyuşmazlıkları önlemek açısından büyük önem taşır. Kira sözleşmesinin yapılmasından tapuya şerhine, tahliye davasının açılmasına kadar tüm aşamalarda paydaşların birlikte hareket etmesi ve kanunun öngördüğü çoğunluk kurallarına uyması gerekir. Bu kurallara uyulmaması halinde yapılan işlemler geçersiz sayılacak ve hem paydaşlar hem de kiracı açısından istenmeyen hukuki sonuçlar doğabilecektir.