Kamulaştırmasız el atma, kamu kurumlarının kamulaştırma usullerine uymadan özel mülk sahiplerinin taşınmazlarına el koymasıdır. Bu durum, mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelmektedir. Bu makalede kamulaştırmasız el atma davalarının hukuki yönleri, dava açma hakları, görevli mahkemeler, değer tespiti, zamanaşımı konuları ve Yargıtay kararları detaylı bir şekilde ele alınmaktadır.

Kamulaştırmasız El Atma ve Türleri

Kamulaştırmasız el atma, kamu kurumlarının yasal prosedürleri takip etmeden özel mülkiyete konu taşınmazlara el koyması olarak tanımlanmaktadır. Bu durum, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun öngördüğü usul ve esaslara aykırı olarak gerçekleşen, hukuk düzeninin korumadığı ve tasvip etmediği bir eylem niteliğindedir. Kamulaştırmasız el atma, mülkiyet hakkının özüne dokunması nedeniyle Anayasa'nın 35. maddesinde güvence altına alınan temel hakların ihlali anlamına gelmektedir.

Hukuk sistemimizde kamulaştırmasız el atma iki farklı şekilde ortaya çıkabilmektedir. Bunlardan ilki fiili el atma olarak adlandırılan ve idarenin doğrudan taşınmazın zilyetliğini ele geçirmesi şeklinde gerçekleşen müdahalelerdir. Örneğin, bir belediyenin özel mülkiyete konu bir arsaya kamulaştırma işlemi yapmaksızın park veya yol inşa etmesi tipik bir fiili el atma örneğidir. Bu tür müdahaleler, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun Geçici 6. maddesi kapsamında değerlendirilmekte ve hak sahiplerine çeşitli hukuki koruma mekanizmaları sunulmaktadır.

İkinci tür ise hukuki el atma olarak nitelendirilen ve idarenin çeşitli hukuki işlemlerle taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini sınırlandırması şeklinde ortaya çıkan müdahalelerdir. Bu duruma örnek olarak, bir taşınmazın imar planı değişikliğiyle yeşil alan veya rekreasyon alanı olarak belirlenmesi ve malik tarafından başka bir amaçla kullanılmasının engellenmesi gösterilebilir. Hukuki el atma halleri, fiili el atmadan farklı olarak fiziksel bir müdahale içermemekte, ancak malikin mülkiyet hakkını kullanmasını önemli ölçüde kısıtlamaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun HGK-K.2016/312 sayılı kararı, fiili el atma durumlarında önemli bir ilke ortaya koymaktadır. Bu karara göre, taşınmazın eski haline getirilmesi için gerekli masrafın, taşınmazın değerinden fazla olması halinde, arazi bedelinin kamulaştırılmasına karar verilmesi gerekmektedir. Bu yaklaşım, hem kamu kaynaklarının etkin kullanımı hem de malik haklarının korunması açısından dengeli bir çözüm sunmaktadır.

Kamulaştırmasız el atma durumlarında, mülk sahiplerinin başvurabileceği hukuki yollar, el atmanın türüne göre farklılık göstermektedir. Fiili el atma hallerinde, mülk sahipleri asliye hukuk mahkemelerinde tazminat davası açabilirken, hukuki el atma durumlarında idare mahkemelerinde dava açılması gerekmektedir. Her iki durumda da, 2942 sayılı Kanun'un Geçici 6. maddesi çerçevesinde belirlenen usul ve esaslar uygulanmaktadır.

Özellikle vurgulanması gereken bir nokta, kamulaştırmasız el atmanın hukuka aykırı niteliğidir. İdarenin, kamu yararı gerekçesiyle dahi olsa, kamulaştırma prosedürlerini atlayarak özel mülkiyete müdahale etmesi kabul edilemez. Bu nedenle, hukuk düzeni mülk sahiplerine çeşitli hukuki koruma mekanizmaları sunmakta ve idarenin bu tür eylemlerinin tazmin edilmesini öngörmektedir.

Dava Açma Hakkı ve Görevli Mahkemeler

Kamulaştırmasız el atma davalarında, mülkiyet hakkının korunması amacıyla dava açma hakkı öncelikle taşınmazın tapuda kayıtlı maliklerine tanınmıştır. Malik vefat etmiş ise, bu hak yasal mirasçılarına geçmektedir. Mirasçıların dava açabilmeleri için mirasçılık belgesi ibraz etmeleri ve tüm mirasçıların davada yer alması gerekmektedir.

Kamulaştırmasız el atma davalarında görevli mahkeme, el atmanın türüne göre belirlenmektedir. Fiili el atma durumlarında, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemeleri görevlidir. Bu tür davalarda, idarenin taşınmaza fiziken müdahale etmesi ve malikin taşınmazı kullanma imkanının ortadan kalkması söz konusudur. Örneğin, idarenin taşınmaz üzerine yol yapması veya bina inşa etmesi gibi durumlar fiili el atma kapsamında değerlendirilir.

Hukuki el atma durumlarında ise görevli mahkeme idare mahkemeleridir. Hukuki el atma, idarenin imar planı değişiklikleri veya başka idari işlemlerle taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini kısıtlaması halinde ortaya çıkar. Bu tür davalarda, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu hükümleri uygulanır.

Kamulaştırmasız el atma davaları, belirsiz alacak davası veya kısmi dava şeklinde açılabilir. Belirsiz alacak davası açılması durumunda, dava dilekçesinde geçici bir değer belirtilir ve yargılama sırasında yapılacak bilirkişi incelemesi sonucunda kesin değer belirlenir. Kısmi dava açılması halinde ise, alacağın bir kısmı için dava açılır ve kalan kısım için ek dava açma hakkı saklı tutulur.

Davalarda faiz konusu özel önem taşımaktadır. 4709 sayılı Kanun ile değişik Anayasa'nın 46. maddesinin son fıkrası uyarınca, kamulaştırmasız el atma tazminatına kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz oranı uygulanır. Faiz başlangıç tarihi, fiili el atma tarihinden itibaren işlemeye başlar.

Yetkili mahkeme konusunda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi tercih edilmelidir. Bu kural hem asliye hukuk mahkemeleri hem de idare mahkemeleri için geçerlidir. Ancak, idare mahkemelerinin yargı çevresi birden fazla ili kapsayabildiğinden, taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinin yargı çevresine dikkat edilmelidir.

Dava açma süresi konusunda önemli bir husus, fiili el atma davalarında herhangi bir süre sınırlaması bulunmamasıdır. Ancak hukuki el atma davalarında, idari işlemin tebliğinden itibaren 60 günlük dava açma süresi uygulanır. Bu süre hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece re'sen dikkate alınır.

Davacılar, el atmanın önlenmesi ve tazminat taleplerini aynı davada ileri sürebilirler. Bu durumda mahkeme, öncelikle el atmanın varlığını tespit eder, ardından tazminat miktarını belirler. Tazminat miktarının belirlenmesinde, taşınmazın el atma tarihindeki nitelikleri ve değeri esas alınır.

Değer Tespiti ve Yargıtay Kararları

Kamulaştırmasız el atma davalarında taşınmazın değerinin tespiti, davanın en kritik aşamalarından birini oluşturmaktadır. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesi, taşınmazın değer tespitinde temel dayanak noktasıdır. Bu madde uyarınca, taşınmazın el koyma tarihindeki nitelikleri esas alınarak değer tespiti yapılması zorunludur. Değer tespitinde taşınmazın konumu, kullanım şekli, imar durumu, yapı sınıfı ve özellikleri gibi faktörler göz önünde bulundurulur.

Yargıtay'ın 16.5.1956 tarihli ve 1/6 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı, kamulaştırmasız el atma davalarında değer tespitinin nasıl yapılacağına ilişkin temel prensipleri belirlemiştir. Bu karara göre, taşınmazın değeri belirlenirken el koyma tarihindeki durum esas alınmalı, ancak değer hesaplaması dava tarihindeki rayiç bedel üzerinden yapılmalıdır. Bu yaklaşım, mülk sahiplerinin haklarının enflasyon ve değer artışları karşısında korunmasını sağlamaktadır.

Bilirkişi incelemesi, kamulaştırmasız el atma davalarında zorunlu bir unsurdur. Mahkemeler, konusunda uzman bilirkişilerden oluşan bir heyet marifetiyle değer tespiti yaptırmak zorundadır. Bu heyette:

• Taşınmaz değerleme uzmanı
• İnşaat mühendisi
• Ziraat mühendisi (tarım arazilerinde)
• Gerektiğinde diğer uzmanlar

yer almalıdır. Bilirkişi raporları, taşınmazın objektif değerinin belirlenmesinde mahkemeye yol gösterici nitelik taşır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2019/984 sayılı kararı, değer tespitinde dikkat edilmesi gereken hususları detaylı şekilde ele almıştır. Bu kararda, taşınmazın:

• El koyma tarihindeki fiili durumu
• İmar planındaki konumu
• Çevresindeki benzer taşınmazların değerleri
• Bölgenin sosyo-ekonomik özellikleri

gibi faktörlerin değerlendirmeye alınması gerektiği vurgulanmıştır.

Özellikle uzun süredir imar planlarında kamu hizmetine ayrılan alanlarda, HGK-K. 2016/123 sayılı karar önemli bir içtihat oluşturmuştur. Bu karara göre, imar planlarında uzun süre programa alınmayan ve bu nedenle malik tarafından tasarruf edilemeyen taşınmazlar için de kamulaştırmasız el atma hükümleri uygulanabilmektedir. Bu durumda değer tespiti, taşınmazın imar planı değişikliğinden önceki niteliklerine göre yapılmalıdır.

Değer tespitinde dikkat edilmesi gereken bir diğer husus, taşınmazın gelir getirici özelliklerinin de göz önünde bulundurulmasıdır. Örneğin, tarım arazilerinde yıllık ürün geliri, ticari alanlarda kira getirisi gibi faktörler değerlendirmeye alınmalıdır. Mahkemeler, gerektiğinde ek bilirkişi raporları talep edebilir veya mevcut raporlardaki eksikliklerin giderilmesini isteyebilir.

Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, değer tespitinde hakkaniyete uygun bir sonuca ulaşılmasını hedeflemektedir. Bu nedenle, bilirkişi raporlarının denetime elverişli, gerekçeli ve somut verilere dayalı olması zorunludur. Raporlarda kullanılan emsal taşınmazların gerçekten emsal niteliği taşıyıp taşımadığı, değerlendirmeye alınan kriterlerin güncel ve gerçekçi olup olmadığı titizlikle incelenmelidir.

Uzlaşma ve Zamanaşımı

Kamulaştırmasız el atma davalarında uzlaşma ve zamanaşımı konuları, davanın niteliğine ve el atmanın gerçekleştiği tarihe göre farklılık göstermektedir. Bu süreçte, hem fiili hem de hukuki el atma durumlarında farklı hukuki prosedürler uygulanmaktadır.

Fiili el atma durumlarında uzlaşma şartı, el atmanın gerçekleştiği tarihe göre değişkenlik gösterir. 4 Kasım 1983 tarihinden sonra gerçekleşen fiili el atmalarda, dava açılmadan önce idare ile uzlaşma yapılması zorunlu değildir. Bu tarihten sonraki el atmalar için malik doğrudan dava açma hakkına sahiptir. Ancak, 9 Ekim 1956 ile 4 Kasım 1983 tarihleri arasında gerçekleşen fiili el atmalarda, dava açılmadan önce idare ile uzlaşma girişiminde bulunulması yasal bir zorunluluktur.

Hukuki el atma durumlarında ise farklı bir süreç işlemektedir. İdareye, hukuki el atmanın gerçekleştiği tarihten itibaren 5 yıllık bir süre tanınmaktadır. Bu süre içerisinde idarenin, taşınmazı kamulaştırma veya imar planını değiştirme gibi seçenekleri değerlendirmesi beklenir. Bu süre, mülk sahiplerinin haklarının korunması ile kamu yararının dengelenmesi amacını taşımaktadır.

Kamulaştırma bedelinin ödenmesi konusunda önemli bir gelişme, Anayasa Mahkemesi'nin 2018/104 Esas ve 2020/39 Karar sayılı kararı ile yaşanmıştır. Bu karara göre, kamulaştırma bedelinin kesinleşmeden icraya konulması uygulaması iptal edilmiştir. Bu karar, mülk sahiplerinin haklarının korunması açısından önemli bir güvence oluşturmaktadır.

Zamanaşımı konusunda, kamulaştırmasız el atma davaları için özel düzenlemeler mevcuttur. Fiili el atma davalarında, mülkiyet hakkının sürekli ihlali söz konusu olduğundan, zamanaşımı söz konusu değildir. Ancak, ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talepleri için 5 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır.

İdarenin uzlaşma sürecindeki tutumu ve davranışları da önem taşımaktadır. Uzlaşma görüşmelerinin iyi niyet çerçevesinde yürütülmesi ve tarafların makul öneriler sunması beklenir. Uzlaşma sağlanamaması durumunda, bu durum tutanakla tespit edilmeli ve dava açma yoluna gidilmelidir.

Anayasa Mahkemesi'nin kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi konusundaki kararı, uygulamada önemli değişikliklere yol açmıştır. Artık yerel mahkemelerin kararları kesinleşmeden, hak sahiplerine ödeme yapılması mümkün değildir. Bu durum, hem idarenin hem de mülk sahiplerinin haklarının dengeli bir şekilde korunmasını sağlamaktadır.

Uzlaşma sürecinin başarısız olması durumunda, mülk sahipleri dava yoluna başvurabilirler. Bu aşamada, taşınmazın değerinin tespiti için bilirkişi incelemesi yapılır ve mahkeme, güncel değer üzerinden karar verir. Özellikle 1983 sonrası el atmalarda, uzlaşma şartı aranmadığından, dava süreci daha hızlı ilerleyebilmektedir.