Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahipleri ile müteahhitler arasında sıklıkla karşılıklı anlaşmazlıklara neden olabilen karmaşık bir sözleşme türüdür. Bu makalede, sözleşmelerin hukuki yönleri, tarafların hak ve yükümlülükleri, inşaatın tamamlanmaması veya ayıplı olması gibi durumlar, uyuşmazlıkların çözüm yolları ve Yargıtay kararlarıyla ilgili bilgiler yer almaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Temelleri

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan ve karma nitelikli bir sözleşme türüdür. Bu sözleşmelerin hukuki temelleri, başta Türk Borçlar Kanunu, Türk Medeni Kanunu, Noterlik Kanunu ve Tapu Kanunu olmak üzere çeşitli yasal düzenlemelere dayanmaktadır.

Sözleşmenin geçerliliği için öncelikle Noterlik Kanunu madde 60 uyarınca noter huzurunda düzenlenmesi zorunludur. Bu zorunluluk, taşınmaz mülkiyetinin devri söz konusu olduğundan, tarafların haklarının güvence altına alınması açısından büyük önem taşır. Noter huzurunda düzenlenmeyen sözleşmeler, şekil şartına aykırılık nedeniyle geçersiz sayılabilir.

Türk Medeni Kanunu'nun öngördüğü önemli bir husus, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine tabi arsalarda tüm pay sahiplerinin onayının alınması gerekliliğidir. Bu onay olmaksızın yapılan sözleşmeler hukuken geçersiz sayılacaktır. Ayrıca, sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, üçüncü kişilere karşı hak ileri sürülebilmesi açısından kritik öneme sahiptir.

Tarafların hak ve yükümlülükleri, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde belirlenir. Müteahhidin temel yükümlülüğü, sözleşmede belirlenen özelliklere uygun olarak inşaatı tamamlamak ve bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmektir. Arsa sahibinin temel yükümlülüğü ise, kararlaştırılan arsa paylarını müteahhide devretmektir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 24.01.2018 tarih ve 2017/14-2534 E., 2018/88 K. sayılı kararında belirtildiği üzere, müteahhidin inşaatı tamamlamaması durumunda arsa sahibi iki seçimlik hakka sahiptir:

• Sözleşmeyi feshetme
• Zararının tazminini talep etme

Tapu Kanunu uyarınca, sözleşmenin tapuya şerh edilmesi özel bir önem taşır. Bu şerh sayesinde:

• Üçüncü kişilere karşı hak ileri sürülebilir
• Arsa üzerindeki tasarruf yetkisi sınırlanır
• Müteahhidin hakları güvence altına alınır

Sözleşmenin hukuki temelleri, aynı zamanda tarafların edimlerinin nasıl ve ne şekilde yerine getirileceğini de belirler. Örneğin, inşaatın aşamalı olarak tamamlanması ve buna bağlı olarak arsa paylarının devri, teknik şartname ve projeye uygunluk gibi hususlar da bu kapsamda değerlendirilir.

Bu sözleşme türünün karma yapısı, hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi sözleşmesi unsurlarını içermesi nedeniyle, uygulamada ortaya çıkabilecek sorunların çözümünde bu hukuki temellerin doğru yorumlanması ve uygulanması büyük önem taşır. Tarafların haklarını korumak ve olası uyuşmazlıkları önlemek için, sözleşmenin hazırlanması aşamasında tüm bu yasal düzenlemelerin dikkate alınması ve profesyonel hukuki destek alınması önerilmektedir.

Sözleşmelerin Geçerlilik Şartları ve İhlaller

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerliliği, belirli şartların yerine getirilmesine ve tarafların yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirmesine bağlıdır. Bu sözleşmelerin hukuki açıdan sağlam temellere oturtulması, ileride ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların önlenmesi açısından kritik önem taşır.

Geçersizlik Koşulları

Sözleşmelerin geçerliliği öncelikle şekil şartlarına uygunluk ile başlar. Noterlik Kanunu'nun 60. maddesi uyarınca, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noter huzurunda düzenlenmesi zorunludur. Bu zorunluluğun yerine getirilmemesi, sözleşmenin geçersizliğine neden olabilir. Ayrıca, sözleşmenin tapuya şerh edilmemesi de üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik açısından sorun yaratabilir.

Sözleşmenin geçerliliği için tarafların ehliyet sahibi olması ve özgür iradeleriyle hareket etmeleri gerekir. Paylı mülkiyete konu arsalarda, tüm paydaşların rızası olmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir. Aynı şekilde, kısıtlı olan paydaşların ancak yasal temsilcileri aracılığıyla sözleşmeye taraf olabilecekleri unutulmamalıdır.

İleri Sürülemeyecek Durumlar

İnşaatın büyük bir bölümünün tamamlanmış olması durumunda, sözleşmenin şekil eksikliğinden dolayı geçersizliğini ileri sürmek, dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edebilir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, inşaatın önemli bir kısmının bitirilmiş olduğu hallerde, tarafların geçersizlik iddiasında bulunması hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilmektedir.

Sözleşmenin temel unsurlarından biri olan tarafların yükümlülükleri açısından, arsa sahibinin inşaata elverişli arsayı müteahhide teslim etmesi, müteahhidin ise sözleşme ve eklerine uygun şekilde inşaatı tamamlaması gerekmektedir. Bu yükümlülüklerin ihlali, sözleşmenin feshi veya tazminat talep hakkı doğurabilir.

Teknik şartname ve paylaşım krokisi gibi ekler, sözleşmenin ayrılmaz parçası olarak kabul edilir. Bu belgelerde yer alan detaylar, inşaatın nasıl yapılacağını ve bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağını gösterir. Uyuşmazlık durumunda bu belgeler, tarafların yükümlülüklerinin belirlenmesinde önemli rol oynar.

İnşaatın tamamlanmaması veya ayıplı olması durumunda, arsa sahibinin seçimlik hakları vardır. Bu haklar arasında sözleşmeyi feshetme, tazminat talep etme veya ayıbın giderilmesini isteme yer alır. Ancak bu hakların kullanılabilmesi için, ayıpların zamanında ve usulüne uygun şekilde ihbar edilmesi gerekir.

Sözleşmenin geçerliliğine etki eden bir diğer önemli husus da imar mevzuatına uygunluktur. İmar mevzuatına aykırı olan veya yapı ruhsatı alınamayacak arsalar üzerine yapılacak sözleşmeler, baştan itibaren geçersiz sayılabilir. Bu nedenle, sözleşme yapılmadan önce arsanın imar durumunun detaylı şekilde incelenmesi önem taşır.

Uyuşmazlıkların Çözümü ve Görevli Mahkemeler

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıkların çözümünde, davanın niteliğine ve tarafların özelliklerine göre farklı mahkemeler görevli olabilmektedir. Bu uyuşmazlıkların çözümünde genel yetkili mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleri'dir. Ancak bazı özel durumlar, davanın farklı mahkemelerde görülmesini gerektirebilir.

Taraflardan birinin tacir olması durumunda, uyuşmazlığın çözüm mercii değişebilmektedir. Özellikle arsa sahibi veya müteahhidin tacir sıfatını taşıması halinde, dava Asliye Ticaret Mahkemelerinde görülür. Bu durumda, ticari işletmeyi ilgilendiren bir uyuşmazlık söz konusu olduğundan, Türk Ticaret Kanunu hükümleri uyarınca ticaret mahkemeleri görevli hale gelir.

Yetkili mahkemenin belirlenmesinde üç temel kriter bulunmaktadır:

• Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
• Davalının yerleşim yeri mahkemesi
• Sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi

Bu üç kriterden herhangi biri, davacının tercihine göre yetkili mahkeme olarak seçilebilir. Ancak taraflar sözleşmede özel bir yetki şartı belirlemişlerse, örneğin Ankara mahkemelerinin yetkili olacağını kararlaştırmışlarsa, bu durumda öncelikle sözleşmedeki yetki şartına uyulması gerekir.

6502 sayılı Tüketici Kanunu kapsamında değerlendirilebilecek bazı özel durumlarda, Tüketici Mahkemeleri de yetkili olabilmektedir. Özellikle konut amaçlı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin tüketici sıfatını taşıması halinde, uyuşmazlığın çözümü için Tüketici Mahkemelerine başvurulabilir. Ancak bu konuda Yargıtay'ın farklı kararları bulunmakta olup, her somut olayın özelliklerine göre değerlendirme yapılması gerekmektedir.

Mahkemelerin görev ve yetki alanının doğru belirlenmesi, davanın sağlıklı bir şekilde yürütülmesi ve sonuçlandırılması açısından kritik öneme sahiptir. Görevsiz veya yetkisiz mahkemede açılan davalar, zaman ve maddi kayıplara yol açabilir. Bu nedenle, dava açılmadan önce görevli ve yetkili mahkemenin doğru tespit edilmesi, hukuki sürecin etkin bir şekilde yürütülmesi için önem taşır.

Uyuşmazlıkların çözümünde alternatif yöntemler de değerlendirilebilir. Taraflar, karşılıklı anlaşma yoluyla veya arabuluculuk gibi alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemlerine başvurarak, mahkeme sürecine girmeden de sorunlarını çözüme kavuşturabilirler. Bu yöntemler, hem zaman hem de maliyet açısından daha avantajlı olabilir.

Dava açılması durumunda, uyuşmazlığın niteliğine göre farklı taleplerde bulunulabilir. Örneğin, sözleşmenin feshi, tazminat talebi, ayıp nedeniyle bedel indirimi veya tapu iptali ve tescili gibi talepler ileri sürülebilir. Her bir talep türü için gerekli delillerin ve hukuki dayanakların doğru şekilde hazırlanması, davanın başarıyla sonuçlanması için önemlidir.

Yargıtay Kararları ve İçtihatlar

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümünde Yargıtay kararları önemli bir yol gösterici rol oynamaktadır. Bu kararlar, benzer davalarda emsal teşkil ederek hukuki belirliliğin sağlanmasına katkıda bulunmaktadır.

Sözleşmenin Feshi ve Sonuçları konusunda Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2016/1340 esas, 2019/1170 karar sayılı içtihadı önemli prensipler ortaya koymuştur. Bu karara göre, feshin geriye veya ileriye etkili olması, inşaatın tamamlanma oranına bağlıdır. İnşaatın %90'ından fazlası tamamlanmışsa, feshin ileriye etkili olması ve müteahhidin tamamladığı kısım oranında bedel alabilmesi kabul edilmektedir. Ayrıca, inşaatın imar mevzuatına uygunluğunun denetlenmesi ve varsa aykırılıkların tadilat projesiyle giderilebilirliğinin araştırılması gerektiği vurgulanmıştır.

Tapu İptal ve Tescil Davaları hakkında Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2016/3869 sayılı kararı, önemli bir içtihat oluşturmuştur. Bu kararda, 6502 sayılı Tüketici Kanunu kapsamındaki uyuşmazlıkların tüketici mahkemelerinde görülmesi gerektiği belirtilmiş ve arsa sahipleri ile yüklenicinin aynı davada taraf olması zorunluluğu vurgulanmıştır.

Ecrimisil Talepleri konusunda Yargıtay'ın 2020/1011 esas, 2021/1513 karar sayılı içtihadı dikkat çekicidir. Bu kararda, yüklenicinin edimlerini yerine getirmesine rağmen taşınmaz mülkiyeti kendisine geçmediğinde ecrimisil tazminatı talep edebileceği, ancak arsa sahibinin taşınmazı kullanmasına fiilen engel olduğunun ispatlanması gerektiği belirtilmiştir.

Kat Değişikliği Anlaşmaları hususunda Yargıtay'ın 2020/1298 esas, 2021/58 karar sayılı içtihadı önemli bir prensip getirmiştir. Buna göre, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kat değişikliği konusundaki anlaşmaların mutlaka yazılı olması gerektiği, sözlü anlaşmalarla kat değişikliği bedellerinin tahsil edilemeyeceği hükme bağlanmıştır.

Temliken Tescil ve Zorunlu Dava Arkadaşlığı konusunda Yargıtay'ın 2021/3838 esas, 2021/1561 karar sayılı içtihadı önemli prensipler getirmiştir. Bu kararda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici ve arsa sahiplerinin zorunlu dava arkadaşlığı ilişkisi içinde oldukları ve tapu kayıtlarında değişikliğe tek bir hüküm ile karar verilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların çözümünde Yargıtay'ın istikrarlı içtihatları, hukuki güvenliğin sağlanmasında ve benzer uyuşmazlıkların çözümünde yol gösterici olmaktadır. Bu kararlar, sözleşmelerin geçerliliği, fesih şartları, tapu işlemleri, tazminat talepleri ve uyuşmazlıkların çözüm yöntemleri konularında önemli prensipler ortaya koymaktadır. Tarafların bu içtihatları göz önünde bulundurarak hareket etmeleri, olası uyuşmazlıkların önlenmesinde ve çözümünde büyük önem taşımaktadır. Sonuç olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde başarılı bir hukuki süreç yürütebilmek için, güncel Yargıtay kararlarının takip edilmesi ve bu kararlarda belirlenen ilkelere uygun hareket edilmesi gerekmektedir.