Apartman veya site yönetimi, kat malikleri arasındaki uyum ve düzen sağlamak için önem arz eden konulardır. Bu makale, kat malikleri kurulu toplantılarının nasıl yapılması gerektiği, karar alma süreçlerinin nasıl işlediği, kat maliklerinin hak ve sorumlulukları, olası uyuşmazlıklar halinde izlenecek yol ve ilgili yasal düzenlemeler hakkında kapsamlı bilgi sunmaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Toplantı Usulleri

Yönetici Atama

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 34. maddesinin 2. fıkrası uyarınca, sekizden fazla bağımsız bölüme sahip binalarda yönetici atanması zorunludur. Bu zorunluluk, binanın düzenli yönetimini sağlamak ve kat maliklerinin ortak çıkarlarını korumak amacıyla getirilmiştir. Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından seçilir ve görev süresi yönetim planında belirtilir.

Toplantı Türleri (Olağan ve Olağanüstü)

Kat malikleri kurulu toplantıları, olağan ve olağanüstü olmak üzere iki şekilde gerçekleştirilir. KMK m. 29/1 gereğince, olağan toplantılar yılda en az bir kez yapılmak zorundadır. Bu toplantının tarihi yönetim planında belirtilmişse o tarihte, belirtilmemişse her yılın ocak ayı içinde gerçekleştirilir.

Olağanüstü toplantılar ise KMK m. 29/2 kapsamında üç durumda yapılabilir:

• Önemli bir sebebin ortaya çıkması
• Yönetici veya denetçinin talebi
• Kat maliklerinin üçte birinin yazılı başvurusu

Olağanüstü toplantı çağrısı, toplantı tarihinden en az 15 gün önce tüm kat maliklerine yazılı olarak bildirilmelidir. Bu bildirimde toplantının yeri, tarihi, saati ve gündemi açıkça belirtilmelidir.

Yeter Sayı ve Karar Alma

KMK m. 30/1 uyarınca, kat malikleri kurulu toplantılarında çifte çoğunluk sistemi uygulanır. Buna göre:

• Toplantı yeter sayısı: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası
• Karar yeter sayısı: Toplantıya katılanların salt çoğunluğu

İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantı en geç 15 gün içinde yapılır. İkinci toplantıda yeter sayı aranmaz, toplantıya katılanların salt çoğunluğuyla karar alınabilir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin E. 2011/7989, K. 2011/11856 sayılı kararında belirtildiği üzere, toplantı yeter sayısının sağlanmaması durumunda alınan kararlar iptal edilebilir niteliktedir.

İptal Davaları ve Süreler

KMK m. 33/f.1 kapsamında, kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası açılabilir. İptal davası açabilmek için:

• Kararın kanuna, yönetim planına veya iyi niyet kurallarına aykırı olması
• Toplantıya katılıp olumsuz oy kullanmış veya toplantıya katılmamış olma
• Dava açma süresine uyulması gerekir

Dava açma süreleri:

• Toplantıya katılıp olumsuz oy kullananlar için karar tarihinden itibaren 1 ay
• Toplantıya katılmayanlar için kararı öğrenme tarihinden itibaren 1 ay
• Her durumda karar tarihinden itibaren 6 ay

İptal davalarında yetkili mahkeme, ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir. Mahkeme, toplantı ve karar nisaplarına uyulup uyulmadığını, toplantıya çağrı usulünün doğru yapılıp yapılmadığını ve kararın kanuna uygunluğunu inceler.

Kat Maliklerinin Hakları ve Sorumlulukları

Bağımsız Bölümler

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 15 uyarınca, kat malikleri bağımsız bölümleri üzerinde tam mülkiyet hakkına sahiptir. Bu hak, Medeni Kanun'un maliklere tanıdığı tüm yetkileri içermektedir. Kat malikleri, bağımsız bölümlerini serbestçe kullanabilir, kiralayabilir, satabilir veya başkalarının kullanımına tahsis edebilir. Ancak bu haklar, diğer kat maliklerinin haklarını ihlal etmemek ve binanın genel görünümü ile mimari bütünlüğünü bozmamak şartıyla kullanılabilir.

Ortak Alanlar

KMK madde 16 ve 4'e göre, kat malikleri ortak yerler üzerinde arsa payları oranında ortak mülkiyet hakkına sahiptir. Ortak yerler şunları kapsar:

• Temeller ve ana duvarlar
• Taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar
• Bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar
• Tavan ve tabanlar
• Avlular, genel giriş kapıları, merdivenler
• Asansörler, kalorifer daireleri
• Yangın merdivenleri ve ortak kullanım alanları

Kat malikleri, ortak yerlerin bakım, onarım ve işletme giderlerine arsa payları oranında katılmak zorundadır. Bu yükümlülük, bağımsız bölümün boş olması veya kullanılmaması halinde de devam eder. Ortak alanların kullanımında tüm kat malikleri eşit haklara sahiptir ve hiçbir malik diğerinin hakkını kısıtlayamaz.

Yönetim Planı

KMK madde 28 kapsamında, yönetim planı ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir. Yönetim planında:

• Yöneticinin seçimi, görev ve yetkileri
• Ortak giderlerin nasıl paylaşılacağı
• Toplantı zamanları ve usulleri
• Bağımsız bölümlerin kullanım şekilleri
• Ortak alanların işletilmesi

gibi konular düzenlenir. Yönetim planında yapılacak değişiklikler için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gereklidir ve bu değişiklikler kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmelidir.

Yönetici, KMK madde 38 uyarınca kat maliklerine karşı vekil sıfatıyla sorumludur ve yönetim planında belirlenen kurallara uymakla yükümlüdür. Görevlerini gereği gibi yerine getirmeyen yönetici, KMK madde 41'e göre kat malikleri kurulu tarafından her zaman azledilebilir. Azil kararı için toplantıya katılanların salt çoğunluğunun oyu yeterlidir.

Kat malikleri, yönetim planına uymakla yükümlü oldukları gibi, diğer kat maliklerinin haklarını da gözetmek zorundadır. Bu kapsamda, bağımsız bölümlerini randevuevi, kumarhane veya benzeri ahlaka ve adaba aykırı şekilde kullanamaz, diğer kat maliklerini rahatsız edecek nitelikte davranışlarda bulunamaz ve binanın mimari durumunu bozacak değişiklikler yapamaz.

Toplantıya İlişkin Ek Bilgiler

Vekalet

Kat malikleri kurulu toplantılarında, kat maliklerinin şahsen katılımı esas olmakla birlikte, çeşitli sebeplerle toplantıya katılamayacak olan kat malikleri için vekalet müessesesi düzenlenmiştir. Vekalet konusunda dikkat edilmesi gereken en önemli husus, bir kişinin oy sayısının %5'inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilememesidir. Bu kural, toplantılarda tek bir kişinin aşırı güç sahibi olmasını engellemek ve demokratik karar alma sürecini korumak amacıyla getirilmiştir.

Kırk ve daha az sayıda kat mülkiyetine sahip yapılarda özel bir düzenleme bulunmaktadır. Bu yapılarda, bir kişi en fazla iki kat malikine vekalet edebilir. Bu sınırlama, küçük ölçekli yapılarda karar alma süreçlerinin daha adil ve dengeli olmasını sağlamaktadır.

Vekaletnamenin şekli konusunda kanunda özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak ispat kolaylığı açısından yazılı şekilde verilmesi önerilmektedir. Vekalet belgesi, toplantı başkanına sunulmalı ve toplantı tutanağına eklenmelidir. Vekaleten oy kullanma hakkı, sadece toplantıda hazır bulunmayan kat malikinin haklarını korumak amacıyla kullanılabilir.

Oy Hakkı

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 30. maddesi uyarınca, her kat maliki arsa payı oranına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir. Bu düzenleme, demokratik katılım ilkesinin bir yansımasıdır ve kat maliklerinin eşit söz hakkına sahip olmasını amaçlamaktadır.

Bir kat malikinin birden fazla bağımsız bölümü bulunması durumunda, her bağımsız bölüm için ayrı oy hakkı söz konusudur. Ancak bu durumda da toplam oy sayısı, tüm oyların üçte birini geçemez. Bu sınırlama, tek bir malikin toplantılarda baskın güç oluşturmasını engellemek amacıyla getirilmiştir.

Oy hakkının kullanımında dikkat edilmesi gereken önemli bir husus da toplantıya usulüne uygun davet edilme zorunluluğudur. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin E. 2005/1567, K. 2005/2129 sayılı kararında belirtildiği üzere, toplantıya usulüne uygun davet edilmeyen kat maliklerinin oy kullanma haklarının ihlali, alınan kararların iptali sonucunu doğurabilir.

Oy hakkının kullanımında bir diğer önemli nokta, birden fazla maliki olan bağımsız bölümlerde oy kullanma şeklidir. Bu durumda malikler, içlerinden birini vekil tayin ederek oy kullanabilirler. Aksi halde, maliklerin oybirliği ile karar vermeleri gerekir.

Toplantılarda alınan kararlar için oy pusulası kullanılması zorunlu değildir. Ancak önemli kararlarda, özellikle ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından yazılı oy kullanılması ve bunların saklanması önerilmektedir. Toplantı tutanağında, kullanılan oyların sayısı ve sonucu açıkça belirtilmelidir.

İptal Davalarına İlişkin Detaylı Bilgiler

Dava Süreleri

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi uyarınca, kat malikleri kurulu kararlarının iptali için açılacak davalarda belirli süreler öngörülmüştür. Bu süreler, kararın niteliğine ve kat malikinin durumuna göre farklılık göstermektedir. Toplantıya katılıp olumsuz oy kullanan kat malikleri için karar tarihinden itibaren bir ay, toplantıya katılmayan kat malikleri için ise kararı öğrenme tarihinden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Bununla birlikte, her durumda karar tarihinden itibaren 6 ay içinde dava açma hakkı bulunmaktadır.

Önemli bir husus olarak, kararın yokluk veya mutlak butlan ile malul olduğu durumlarda, örneğin toplantı ve karar yeter sayılarına hiç uyulmadan alınan kararlarda, bu süreler uygulanmaz. Bu tür kararların iptali için herhangi bir süre sınırlaması bulunmamaktadır.

Yetkili Mahkemeler

KMK m.33/f.1 uyarınca, kat malikleri kurulu kararlarının iptali davalarında yetkili mahkeme, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Bu yetki kuralı kamu düzenine ilişkin olup, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez. Dava değeri veya miktarına bakılmaksızın, tüm iptal davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinin görev alanına girmektedir.

İptal davalarında husumet, kural olarak karara olumlu oy veren kat maliklerine yöneltilmelidir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, toplantıya katılmayan veya olumsuz oy kullanan kat maliklerinin davalı gösterilmesine gerek yoktur. Yargıtay 18. HD.'nin 09.07.1998 tarihli kararında belirtildiği üzere, kat malikleri tek başlarına dava açma hakkına sahiptir ve diğer kat maliklerinin onayını alma zorunluluğu bulunmamaktadır.

Dava dilekçesinde, iptal isteminin dayanağı olan sebepler açıkça gösterilmelidir. Mahkeme, kararın kanuna, yönetim planına ve özellikle hakkaniyete uygunluğunu resen inceleyecektir. İptal davasında ispat yükü, kural olarak davacı kat malikindedir. Ancak, toplantı ve karar yeter sayısı gibi hususlarda, bu sayıların sağlandığını ispat yükü davalı tarafa aittir.

Mahkeme, iptal davasını kabul ederse, kat malikleri kurulu kararını iptal eder ve bu karar tüm kat malikleri için bağlayıcı olur. İptal kararı geriye etkili (makable şamil) olup, iptali istenen kararın alındığı tarihten itibaren hüküm doğurur.

Genel Değerlendirme

Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında düzenlenen kat malikleri kurulu toplantıları ve alınan kararlar, apartman ve site yönetiminin temelini oluşturmaktadır. Bu kararların hukuka uygunluğunun denetimi için öngörülen iptal davaları, kat maliklerinin haklarını korumada önemli bir hukuki araç niteliğindedir. Kanun koyucu, iptal davalarını belirli sürelere bağlayarak hukuki güvenliği sağlamış, ancak yokluk ve butlan halleri için istisna tanıyarak adaleti gözetmiştir. Sulh Hukuk Mahkemelerinin yetkili kılınması ve dava açma hakkının bireysel olarak tanınması, hak arama özgürlüğünün etkin kullanımını sağlamaktadır. Bu sistem, kat mülkiyeti ilişkilerinde demokratik yönetim ile hukuki güvenlik arasındaki dengeyi korumayı amaçlamaktadır.