Önalım hakkı (şufa), paylı mülkiyetin devamlılığı ve paydaşların haklarını korumanın önemli bir unsurudur. Bu hak, bir paydaşın payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara öncelikli satın alma imkanı tanır. Bu yazıda, önalım hakkının yasal temelleri, kullanım şartları, dava açma süreleri ve Yargıtay kararları detaylı bir şekilde ele alınarak, konu hakkında kapsamlı bilgi sunulmaktadır.

Önalım Hakkı (Şufa) Hakkında Genel Bilgiler

Önalım hakkı (şufa), paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda, paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşlara tanınan öncelikli satın alma hakkıdır. Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi ile düzenlenen bu hak, paylı mülkiyetin devamlılığını sağlamak ve paydaşların haklarını korumak amacıyla oluşturulmuştur.

Paylı mülkiyette önalım hakkının kullanılabilmesi için bazı temel şartların varlığı gerekir. TMK m. 732'ye göre, öncelikle taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması ve paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması gerekir. Bu hak, sadece paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda geçerlidir; kat mülkiyeti, kat irtifakı veya elbirliği mülkiyetinde kullanılamaz.

TMK m. 733 uyarınca, önalım hakkı yalnızca paydaşlar tarafından ve üçüncü kişilere yapılan satışlarda kullanılabilir. Paydaşların kendi aralarında yaptıkları satışlarda bu hak kullanılamaz. Ayrıca, bağış, trampa veya cebri icra yoluyla yapılan satışlarda da önalım hakkı kullanılamaz.

Önalım hakkının kullanılması için önemli bir husus da bildirim yükümlülüğüdür. Satışı yapan paydaş veya alıcı, satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Bu bildirim, önalım hakkı kullanma sürelerinin başlaması açısından önemlidir. Bildirimli satışlarda paydaşlar, bildirimin kendilerine ulaşmasından itibaren 3 ay içinde önalım haklarını kullanabilirler.

Satışın bildirilmemesi durumunda ise paydaşlar, satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde önalım haklarını kullanabilirler. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir ve sürelerin geçirilmesi halinde önalım hakkı kullanılamaz hale gelir.

Önalım hakkı ancak dava yoluyla kullanılabilir. Bu davalar, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Davacı, satış bedeli ve tapu harçlarını mahkemenin belirleyeceği süre içinde mahkeme veznesine depo etmek zorundadır. Önalım hakkı davası sonucunda verilen karar kesinleştiğinde, taşınmazın mülkiyeti önalım hakkını kullanan paydaşa geçer.

Fiili taksim durumunda önalım hakkının kullanılması özel bir değerlendirme gerektirir. Taşınmazın fiilen taksim edilmiş ve paydaşların ayrı ayrı kullanım alanlarının belirlenmiş olması durumunda, önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı bulunabilir. Bu nedenle, her somut olayda fiili durumun ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Önalım hakkından önceden feragat mümkündür. Feragat, resmi şekilde yapılabileceği gibi, adi yazılı şekilde de yapılabilir. Ancak tapuya şerh edilmemiş feragat, sadece feragat eden paydaşı bağlar ve onun külli haleflerini etkilemez.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakları

Sözleşmeden doğan önalım hakları, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Türk Medeni Kanunu (TMK) çerçevesinde düzenlenen, tarafların karşılıklı irade beyanlarıyla oluşturulan özel bir hukuki düzenlemedir. TBK m. 237/3 uyarınca, taşınmaz satışlarında önalım hakkı, ancak yazılı şekilde yapılmış ve tapu siciline şerh verilmiş ise taraflar arasında hüküm ifade eder.

Sözleşme Şartları

Sözleşmeden doğan önalım hakkının geçerli olabilmesi için belirli şartların sağlanması gerekmektedir. TMK m. 735 kapsamında, önalım sözleşmesinin temel unsurları şunlardır:

• Tarafların açık irade beyanları
• Önalım hakkının konusu olan taşınmazın açıkça belirtilmesi
• Önalım hakkının kullanılma şartlarının belirlenmesi
• Önalım hakkının süresinin kararlaştırılması

Sözleşmede önalım bedeli belirlenmemiş olsa bile, bu durum sözleşmenin geçerliliğini etkilemez. Böyle bir durumda, önalım hakkı kullanılırken taşınmazın satış tarihindeki gerçek değeri esas alınır.

Sözleşmenin Geçerliliği

Önalım sözleşmesinin geçerliliği için yazılı şekil şartı zorunludur. Bu şart, sözleşmenin ispat şartı değil, geçerlilik şartıdır. Yazılı şekilde yapılmayan önalım sözleşmeleri kesin hükümsüzdür ve sonradan geçerli hale getirilemez.

Sözleşmenin üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapuya şerh verilmesi gerekir. Şerh verilmemiş önalım sözleşmeleri, sadece taraflar arasında hüküm ifade eder ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Tapuya verilen şerh, taşınmazın her türlü el değiştirmesinde yeni malike karşı da önalım hakkının kullanılmasını sağlar.

Sözleşmeden doğan önalım hakkının süresi, tarafların anlaşmasına bağlı olmakla birlikte, tapuya verilen şerh en fazla 10 yıl süreyle geçerlidir. Bu süre, şerhin verildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Taraflar daha kısa bir süre kararlaştırabilirler, ancak bu süre tapuda belirtilmelidir.

Önalım hakkı sözleşmesinin tapuya şerh verilmesi için:

• Noterde düzenlenmiş önalım sözleşmesi
• Tapu müdürlüğüne başvuru
• Gerekli harç ve masrafların ödenmesi
• Tapu sicil müdürlüğünce şerhin işlenmesi

gerekmektedir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, yasal önalım hakkından farklı olarak, sadece taşınmazlar için değil, taşınırlar için de kararlaştırılabilir. Ancak uygulamada en yaygın kullanım alanı taşınmazlardır. Taşınmazlarda önalım hakkının kullanılması, satış bedeli üzerinden gerçekleşir ve bu bedel sözleşmede belirtilmişse o bedel, belirtilmemişse satış tarihindeki gerçek değer esas alınır.

Önalım hakkı sözleşmesinin sona ermesi, sürenin dolması, tarafların anlaşması, önalım hakkı sahibinin tek taraflı feragati veya taşınmazın tamamen yok olması gibi sebeplerle gerçekleşebilir. Sözleşmenin sona ermesi durumunda, tapu sicilindeki şerhin de terkin edilmesi gerekir.

Önalım Hakkı Davalarında Yargıtay Kararları

Muvazaa İddiaları

Önalım hakkı davalarında sıkça karşılaşılan muvazaa iddiaları, Yargıtay'ın içtihatlarıyla belirli bir çerçeveye oturtulmuştur. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2019/5737 sayılı kararında, satış bedelinde muvazaa iddiasının ispatı konusunda önemli ilkeler belirlenmiştir. Bu karara göre, tapuda gösterilen bedelin gerçek satış bedelinden düşük olduğu iddiası, her türlü delille ispatlanabilir. Ancak ispat yükü, muvazaa iddiasında bulunan davacıya aittir. Mahkemeler, özellikle taşınmazın gerçek değerinin tespiti için bilirkişi incelemesi yaptırmalı ve tanık beyanlarını değerlendirmelidir.

Fiili Taksim

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2012/5928 sayılı kararı, fiili taksim durumunda önalım hakkının kullanılmasına ilişkin önemli prensipler getirmiştir. Buna göre, paylı mülkiyete konu taşınmazın paydaşlar arasında fiilen bölünerek kullanılması halinde, önalım hakkının kullanılması dürüstlük kuralına aykırı olabilir. Mahkemeler, fiili taksim iddiasının varlığı halinde:

• Taşınmazın fiili kullanım durumunu
• Paydaşların uzun süredir devam eden kullanım biçimlerini
• Yapılan yatırım ve iyileştirmeleri
• Tarafların karşılıklı rızalarının varlığını

detaylı şekilde incelemelidir.

Akraba Satışları

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2019/6860 sayılı kararında belirtildiği üzere, akrabalar arasında yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılması özel bir değerlendirme gerektirir. Özellikle yakın akrabalar arasındaki satışlarda, işlemin gerçek bir satış mı yoksa miras hukukunu ilgilendiren bir düzenleme mi olduğu araştırılmalıdır. Bu tür davalarda mahkemeler:

• Satış bedelinin gerçekliğini
• Taraflar arasındaki akrabalık ilişkisinin derecesini
• İşlemin yapılış amacını
• Tarafların ekonomik durumlarını

dikkate alarak karar vermelidir.

Tazminata Dönüşme

Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kurulu'nun 1946/18 sayılı kararı, önalım davasının tazminata dönüşmesi konusunda temel ilkeleri belirlemiştir. Buna göre, dava sürecinde payın el değiştirmesi veya taşınmazın fiziki durumunda önemli değişiklikler olması halinde, önalım hakkı sahibi davasını tazminat davasına dönüştürebilir. Tazminat miktarı, satış bedeli ile taşınmazın dava tarihindeki değeri arasındaki fark esas alınarak belirlenir.

Trampa

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin 2021/4082 sayılı kararı, trampa yoluyla gerçekleşen pay devirlerinde önalım hakkının kullanılamayacağını teyit etmiştir. Ancak trampa işleminin gerçek bir trampa mı yoksa satış işlemini gizlemek için yapılmış muvazaalı bir işlem mi olduğu araştırılmalıdır. Mahkemeler, trampaya konu malların değerleri arasında önemli farklar bulunması halinde, işlemin gerçek niteliğini araştırmakla yükümlüdür.

Yargıtay'ın bu içtihatları, önalım hakkı davalarında hem hak sahiplerinin korunması hem de hakkın kötüye kullanılmasının önlenmesi arasında hassas bir denge kurmaktadır. Mahkemelerin her somut olayın özelliklerini dikkate alarak değerlendirme yapması ve özellikle muvazaa iddialarının titizlikle incelenmesi gerekmektedir.

Dilekçe Örneği (Önalım Hakkı Davası)

Önalım hakkı davalarında kullanılabilecek örnek dilekçe metni aşağıda sunulmuştur. Bu dilekçe örneği, yasal gerekliliklere uygun olarak hazırlanmış olup, özel durumlar için uyarlanabilir niteliktedir.

                                                    ... ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ'NE
                                                                        İSTANBUL

DAVACI             : Ahmet YILMAZ
                    Cumhuriyet Mah. Atatürk Cad. No:123/4
                    Şişli/İSTANBUL
                    T.C. Kimlik No: 12345678901

DAVALILAR         : 1- Mehmet DEMİR (Satıcı)
                    Merkez Mah. İstiklal Sok. No:45/6
                    Beşiktaş/İSTANBUL
                    T.C. Kimlik No: 98765432109

                    2- Ayşe KAYA (Alıcı)
                    Bahçelievler Mah. Gül Sok. No:67/8
                    Kadıköy/İSTANBUL
                    T.C. Kimlik No: 45678901234

DAVA KONUSU      : Önalım (Şufa) Hakkının Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil

DEĞER            : 1.500.000,00 TL
                   (Bir Milyon Beş Yüz Bin Türk Lirası)

AÇIKLAMALAR     :

1. Davacı olarak, İstanbul İli, Şişli İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi, 1234 Ada, 56 Parsel sayılı taşınmazda 2/8 oranında paydaş bulunmaktayım.

2. Davalılardan Mehmet DEMİR, aynı taşınmazda malik olduğu 3/8 oranındaki payını, 15.01.2024 tarihinde diğer davalı Ayşe KAYA'ya 1.500.000,00 TL bedel karşılığında satmıştır.

3. Satış işlemi tarafıma bildirilmemiş olup, satış işlemini 20.01.2024 tarihinde tapu kayıtlarından öğrenmiş bulunmaktayım.

4. TMK'nın 732. maddesi uyarınca paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda paydaşların önalım hakkı bulunmaktadır.

HUKUKSAL NEDENLER: TMK m.732, 733, 734, HMK ilgili hükümleri

DELİLLER        :
- Tapu kayıtları
- Tapu senedi örneği
- Nüfus kayıt örnekleri
- Tanık beyanları
- Her türlü yasal delil

SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1. Davalılar arasında yapılan satış işleminin iptaline,
2. Davalı Ayşe KAYA adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline,
3. Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim. 01.02.2024

                                                                        Davacı
                                                                    Ahmet YILMAZ
                                                                        İmza

EKLER          :
1. Tapu kayıt örneği
2. Nüfus cüzdanı örneği
3. Delil listesi
4. Harç makbuzu

Önalım hakkı davalarında, yukarıdaki örnek dilekçe temel alınarak, her somut olayın özelliklerine göre gerekli değişiklikler yapılabilir. Özellikle satış bedeli, pay oranları ve öğrenme tarihi gibi kritik bilgilerin doğru ve eksiksiz belirtilmesi önem taşımaktadır. Dilekçede yer alan tarihlerin ve sürelerin TMK'nın 733. maddesinde belirtilen hak düşürücü sürelere uygun olmasına dikkat edilmelidir.

Bu makalede ele aldığımız önalım hakkı kavramı, yasal dayanakları, kullanım şartları ve Yargıtay kararları ışığında, paydaşların haklarını korumak için önemli bir hukuki araç olarak karşımıza çıkmaktadır. Önalım hakkının etkin kullanımı için, gerek şekli gerekse maddi hukuk kurallarına uygun hareket edilmesi ve yukarıda örneği verilen dilekçede olduğu gibi tüm unsurların eksiksiz olarak hazırlanması gerekmektedir.